Un logement classé F ou G au DPE peut se voir refuser son autorisation de mise en location dans les communes qui appliquent le « permis de louer » — même si, au niveau national, la classe F reste autorisée à la location jusqu'au 1er janvier 2028. Le maire ou le président de l'intercommunalité apprécie la décence du logement au cas par cas, sans attendre l'échéance légale nationale. Pour un bailleur, mieux vaut connaître cette exposition avant de déposer un dossier de location.
Le permis de louer, un filtre local indépendant du calendrier national
Le permis de louer désigne deux régimes distincts prévus par les articles L. 635-1 à L. 635-11 du code de la construction et de l'habitation, issus de la loi ALUR de 2014 et modifiés en dernier lieu par la loi du 9 avril 2024 sur l'habitat dégradé : la déclaration de mise en location, simple formalité après signature du bail, et l'autorisation préalable, à obtenir avant de signer. Une commune ou un EPCI compétent en habitat délimite librement les zones concernées, en général des quartiers à forte proportion d'habitat dégradé.
Le DPE fait partie des critères que la mairie peut faire peser
Depuis le 1er janvier 2023, la performance énergétique est un critère légal de décence : selon la fiche du ministère de la Transition écologique sur la décence énergétique, un logement loué ne peut dépasser 450 kWh/m² par an en énergie finale, en application de l'article 160 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021. Ce texte a aussi posé le calendrier national bien connu : la classe G ne peut plus être louée depuis le 1er janvier 2025, la classe F le sera à son tour à partir du 1er janvier 2028, puis la classe E en 2034. Le détail complet de ce calendrier est expliqué dans notre article sur l'interdiction de location des passoires thermiques, et la mécanique générale sur la page passoire thermique.
Pourquoi un F peut être recalé avant l'échéance nationale
C'est le point le moins connu du dispositif. Dans une commune à permis de louer, le maire peut refuser ou conditionner l'autorisation dès lors que le logement « ne répond pas aux caractéristiques de décence » ou présente un risque pour la sécurité ou la santé des occupants. Cette appréciation est locale et globale : elle ne se limite pas au seuil légal de 450 kWh/m² ni au calendrier classe par classe. Un logement F mal isolé, humide ou mal ventilé peut donc être jugé non décent par les services de la mairie et voir son autorisation conditionnée à des travaux — deux ans avant que la loi nationale ne l'exige pour ce même logement. Le refus doit être motivé et préciser les travaux attendus.
Exemple chiffré — T2 de 45 m² classé F à Lille
Lille compte plusieurs quartiers soumis à autorisation préalable. Un bailleur y dépose sa demande avant de relouer son T2. La visite technique révèle des combles non isolés et une VMC vétuste ; la mairie conditionne l'autorisation à ces deux postes de travaux.
Ordre de grandeur : 6 000 à 9 000 € de travaux (isolation des combles et VMC simple flux), en partie couverts par les Certificats d'économies d'énergie et MaPrimeRénov' selon les revenus du propriétaire.
Le risque cumulé n'est pas anecdotique dans les villes où la part de passoires reste élevée.
Comment savoir si vous êtes concerné, et que faire
Il n'existe pas de liste nationale officielle et exhaustive des communes à permis de louer : chaque commune ou intercommunalité délibère de façon autonome, et les zones peuvent ne couvrir qu'un quartier. La seule vérification fiable consiste à contacter le service urbanisme ou logement de la mairie du bien concerné, avant toute mise en location.
| Régime | Quand agir | Formulaire |
|---|---|---|
| Déclaration de mise en location | Dans les 15 jours après signature du bail | Cerfa n°15651*01 |
| Autorisation préalable de mise en location | Avant la signature du bail | Cerfa n°15652*01 |
Avant de déposer un dossier, il est plus sûr d'objectiver votre situation réelle : un rapport DPE personnalisé permet de connaître précisément la classe, les points faibles et la marge de progression du logement, plutôt que de découvrir un refus lors de la visite de la mairie.
Sanctions si vous louez sans autorisation ou malgré un refus
Ces sanctions s'ajoutent, sans s'y substituer, au gel des loyers qui s'applique déjà aux logements F et G depuis le 24 août 2022, et à l'obligation de DPE valide pour toute annonce, permis de louer ou non.
Si les travaux demandés par la mairie recoupent ceux qui seraient de toute façon nécessaires pour sortir de la classe F ou G, autant les engager avec une vision d'ensemble plutôt que dans l'urgence d'un refus. Les aides à la rénovation énergétique — MaPrimeRénov', Certificats d'économies d'énergie, éco-PTZ — se cumulent sous conditions et réduisent nettement le reste à charge. Notre funnel de rénovation aide à identifier les postes prioritaires et les aides mobilisables selon votre logement et vos revenus.
Questions fréquentes
Le permis de louer s'applique-t-il à tous les logements ?
Non. Il ne concerne que les zones précisément délimitées par délibération de la commune ou de l'intercommunalité, en général des quartiers à forte proportion d'habitat dégradé. Hors de ces zones, aucune autorisation préalable n'est exigée, même pour un logement classé F ou G.
Il faut donc vérifier zone par zone, et non se fier à une règle générale valable pour toute une ville.
Un logement classé F peut-il être refusé au permis de louer avant 2028 ?
Oui. Le maire apprécie la décence du logement dans son ensemble, pas seulement sa classe DPE. S'il estime qu'un F ne respecte pas les critères de décence — isolation, ventilation, sécurité —, il peut refuser ou conditionner l'autorisation à des travaux, indépendamment de l'échéance nationale de 2028.
Combien de temps l'autorisation préalable de mise en location est-elle valable ?
Elle devient caduque si le logement n'est pas loué dans les deux ans suivant sa délivrance. Elle doit ensuite être redemandée à chaque nouvelle mise en location, y compris quand un locataire sortant est remplacé par un nouveau bail signé avec un autre locataire.
Que risque un propriétaire qui loue sans autorisation ?
Louer sans avoir déposé de demande expose à une amende pouvant atteindre 5 000 €, portée à 15 000 € en cas de récidive dans les trois ans. Louer malgré un refus explicite de la mairie expose directement à une amende pouvant aller jusqu'à 15 000 €.
Le montant retenu dépend de la gravité des manquements constatés lors du contrôle.
Comment savoir si mon logement est situé dans une zone de permis de louer ?
Il n'existe pas de liste nationale officielle unique et à jour recensant toutes les communes concernées. Chaque commune ou intercommunalité délibère de façon autonome, et la zone retenue peut ne viser qu'un quartier précis plutôt que la ville entière, ce qui rend les recensements privés peu fiables sur la durée.
La seule manière fiable de vérifier consiste à contacter le service urbanisme ou logement de la mairie du bien concerné, avant toute mise en location.
Le permis de louer remplace-t-il le DPE obligatoire ?
Non. Le DPE reste obligatoire pour toute annonce et toute signature de bail, permis de louer ou non, sur l'ensemble du territoire français. L'autorisation préalable est un contrôle administratif supplémentaire, propre à certaines communes, qui s'ajoute aux obligations de décence et de diagnostic déjà applicables partout en France.
À retenir
La classe DPE ne suffit pas à se projeter sereinement dans une démarche de permis de louer : c'est l'appréciation globale de la décence par la mairie qui décide, et elle peut aller plus vite que le calendrier national. Avant de remettre un logement F ou G en location dans une zone concernée, vérifiez le régime applicable auprès de la mairie et anticipez les travaux plutôt que de les découvrir au moment du refus.
