Un logement classé F ou G peut, dans bien des cas, encore être loué en 2026 — mais son loyer, lui, est gelé depuis le 24 août 2022. Beaucoup de propriétaires bailleurs confondent les deux mesures : d'un côté le calendrier d'interdiction de location, de l'autre le blocage du loyer. Résultat, chaque année, des révisions de loyer sont appliquées alors qu'elles sont tout simplement illégales — et remboursables. Voici précisément ce que le bailleur d'une passoire thermique ne peut plus faire, quelles sont les exceptions, et ce que le locataire peut réclamer.
Gel des loyers : de quoi parle-t-on exactement ?
Depuis le 24 août 2022, la loi Climat et Résilience (loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, article 159) interdit d'augmenter le loyer d'un logement du parc privé classé F ou G au DPE. Concrètement, tant que le logement reste une passoire thermique, son loyer est figé : il ne peut ni être indexé, ni augmenté à l'arrivée d'un nouveau locataire, ni réévalué au renouvellement du bail.
La mesure vise à couper court à une situation jugée injuste : faire supporter au locataire des factures d'énergie élevées et un loyer qui grimpe, dans un logement énergivore que le propriétaire ne rénove pas.
Gel des loyers ≠ interdiction de louer : ne confondez pas les deux
C'est la source de confusion numéro un chez les bailleurs. Ce sont deux dispositifs distincts, avec des dates et des effets différents.
| Gel du loyer | Interdiction de louer | |
|---|---|---|
| Depuis quand | 24 août 2022 | G : 2025 · F : 2028 · E : 2034 |
| Classes visées | F et G | Progressif (G, puis F, puis E) |
| Effet | Le loyer ne peut plus augmenter | Nouveau bail interdit |
Autrement dit : un logement classé F est encore louable jusqu'au 1er janvier 2028, mais son loyer est gelé depuis 2022. Un logement classé G ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail depuis 2025, et son loyer était déjà gelé avant cela. Pour bien distinguer les échéances, consultez notre calendrier complet des interdictions de location et nos guides dédiés aux logements classés F et classés G.
Ce que le bailleur ne peut plus faire, concrètement
Tant que le logement est classé F ou G, le propriétaire ne peut pas :
- appliquer la révision annuelle du loyer (indexation sur l'IRL), même si une clause d'indexation figure au bail : elle est neutralisée ;
- augmenter le loyer entre deux locataires, au moment d'établir un nouveau bail (relocation) ;
- proposer une hausse au renouvellement du bail avec le locataire en place ;
- appliquer un complément de loyer dans les zones soumises à l'encadrement des loyers : une performance F ou G interdit ce complément ;
- engager une action en réévaluation d'un loyer manifestement sous-évalué.
En clair, le loyer d'une passoire thermique reste bloqué au montant en cours, sans revalorisation possible, quel que soit le motif invoqué.
Quels logements et quels baux sont concernés
Le gel s'applique aux logements du parc privé loués en résidence principale, qu'ils soient vides ou meublés, dès lors qu'ils sont classés F ou G au DPE. Sont concernés les baux conclus, renouvelés ou tacitement reconduits à partir du 24 août 2022.
En revanche, les meublés de tourisme et locations saisonnières ne sont pas visés par cette règle de gel du loyer, qui concerne le logement à titre de résidence principale du locataire.
La seule façon de « dégeler » le loyer : améliorer l'étiquette
Le loyer ne redevient révisable qu'à une condition : que le logement sorte du statut de passoire, c'est-à-dire qu'il atteigne au minimum la classe E, attestée par un nouveau DPE. Deux chemins possibles :
- Réaliser des travaux de rénovation énergétique (isolation, chauffage, ventilation) permettant de gagner une ou plusieurs classes. Pour cibler les postes réellement utiles, voyez par où commencer pour sortir d'une passoire thermique et combien coûte vraiment la rénovation.
- Profiter du recalcul du DPE 2026 : depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l'électricité est passé de 2,3 à 1,9. Environ 850 000 logements chauffés à l'électricité passent ainsi de F/G à E — sans travaux — et retrouvent le droit à la révision du loyer. Vérifiez si le vôtre est concerné dans notre article sur la réforme du DPE 2026.
Une fois la classe E (ou mieux) obtenue et le nouveau DPE établi, le loyer peut de nouveau être indexé et révisé dans les conditions de droit commun.
Vous ne savez pas quels travaux feraient réellement gagner une classe à votre bien, ni combien cela coûterait ? Vous pouvez estimer votre projet de rénovation énergétique pour prioriser les postes qui débloqueront le loyer et sécuriseront la valeur du logement.
Locataire : que faire si votre loyer a été augmenté illégalement
Si votre logement est classé F ou G et que votre loyer a malgré tout été augmenté ou indexé depuis le 24 août 2022, cette hausse est irrégulière et vous pouvez en demander le remboursement. La démarche se fait par étapes :
- Étape amiable : adressez au bailleur un courrier recommandé (LRAR) rappelant l'interdiction légale et demandant l'annulation de la hausse ainsi que le remboursement du trop-perçu.
- Commission départementale de conciliation (CDC) : gratuite, elle tente de trouver un accord avant tout procès. Elle est un passage obligatoire pour les litiges portant sur un montant inférieur ou égal à 5 000 €.
- Juge des contentieux de la protection : en dernier recours, si la conciliation échoue.
Si vous doutez de la classe réellement affichée par votre DPE — ou si le bailleur s'appuie sur un diagnostic erroné — notre guide pour contester un DPE erroné détaille les recours et délais.
Vous voulez savoir précisément ce que votre étiquette DPE implique pour votre loyer, votre droit de louer ou votre projet de vente ? Notre rapport DPE personnalisé, à 8,49 €, décrypte votre diagnostic ligne par ligne et vous indique quoi faire en priorité.
Questions fréquentes
Un logement classé F peut-il encore être loué en 2026 ? Oui. L'interdiction de mise en location des logements F n'intervient qu'au 1er janvier 2028. En revanche, son loyer est gelé depuis le 24 août 2022 : il ne peut pas être augmenté tant que le logement reste classé F.
Puis-je indexer le loyer sur l'IRL si mon logement est classé G ? Non. La révision annuelle du loyer via l'indice de référence des loyers est neutralisée pour tous les logements classés F ou G, même si une clause d'indexation figure au bail.
Le gel du loyer s'applique-t-il aussi aux locations meublées ? Oui, dès lors qu'il s'agit d'une résidence principale. Seuls les meublés de tourisme et locations saisonnières échappent à cette règle.
Comment débloquer le loyer de mon logement ? En faisant sortir le logement du statut de passoire, c'est-à-dire en atteignant au moins la classe E, prouvée par un nouveau DPE — via des travaux de rénovation ou, pour un logement électrique, grâce au recalcul du coefficient DPE 2026.
Mon locataire a-t-il droit à un remboursement si j'ai augmenté le loyer par erreur ? Oui. Toute hausse appliquée en violation du gel peut être contestée et le trop-perçu réclamé, à l'amiable puis, si besoin, devant la commission départementale de conciliation ou le juge.
Un complément de loyer est-il possible sur une passoire thermique en zone encadrée ? Non. Une performance énergétique F ou G interdit l'application d'un complément de loyer dans les communes soumises à l'encadrement des loyers.
En résumé
Depuis le 24 août 2022, le loyer d'un logement classé F ou G est gelé : ni indexation IRL, ni hausse à la relocation, ni augmentation au renouvellement, ni complément de loyer. C'est une mesure distincte de l'interdiction de louer, qui suit son propre calendrier (G en 2025, F en 2028, E en 2034). Le seul moyen de débloquer le loyer est de faire passer le logement en classe E au minimum — par des travaux, ou grâce au recalcul du DPE 2026 pour les logements électriques. Côté locataire, toute hausse appliquée en violation de ce gel est remboursable.
