Interdiction de location des passoires

L'interdiction repose sur la notion de décence énergétique : un logement trop énergivore n'est plus considéré comme décent, et un propriétaire doit louer un logement décent. Les paliers sont fixés par la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 et le décret n° 2023-796 du 18 août 2023.

L'interdiction ne vide pas votre logement du jour au lendemain. Elle s'applique :

• aux nouveaux baux signés à partir de la date d'échéance ;
• aux renouvellements de bail ;
• aux reconductions tacites.

Baux en cours : ce qui se passe à l'échéance

Un bail signé avant la date d'interdiction reste valable jusqu'à son terme. Pour un logement classé G, un bail signé avant le 1er janvier 2025 court donc normalement, mais à son renouvellement ou à sa reconduction tacite (en général tous les 3 ans pour une location vide), le logement doit être conforme. Un locataire en place dans un G peut en outre invoquer dès aujourd'hui la non-décence énergétique, sans attendre la fin du bail.

La vente n'est pas concernée

L'interdiction vise la location en résidence principale, pas la vente. Vous pouvez vendre un logement F ou G à tout moment. En revanche, la vente d'une passoire en monopropriété impose en général un audit énergétique, remis à l'acheteur.

Location meublée : résidence principale ou meublé de tourisme

L'interdiction concerne la location en résidence principale, que le logement soit loué vide ou meublé. Le meublé de tourisme (location saisonnière) suit des règles distinctes, issues de la loi Le Meur du 19 novembre 2024 (détail dans notre guide meublé de tourisme et DPE) :

• depuis le 21 novembre 2024, dans les communes qui exigent une autorisation de changement d'usage, un DPE classé de A à E est obligatoire pour l'obtenir (A à D à partir de 2034). Un F ou un G bloque l'autorisation ;
• à partir du 1er janvier 2034, tout meublé de tourisme qui n'est pas la résidence principale du loueur devra être classé au moins D, sous peine d'une amende administrative pouvant atteindre 5 000 € par logement.

Basculer un G interdit à l'année en location saisonnière n'est donc possible que là où aucune autorisation de changement d'usage n'est exigée, et seulement jusqu'à fin 2033.

Depuis le 24 août 2022, le loyer d'une passoire thermique classée F ou G est gelé. Cette règle s'applique :

• à la révision annuelle du loyer (indexation sur l'IRL) ;
• à une relocation à un nouveau locataire ;
• à un renouvellement de bail.

Un logement F est donc encore louable jusqu'au 31 décembre 2027, mais son loyer est figé. Le seul moyen de débloquer une hausse est de réaliser des travaux qui font sortir le logement de la catégorie passoire. Tant que le bien reste en F ou en G, le gel s'applique, indépendamment de toute procédure de non-décence. Le détail des cas est dans notre article sur le gel des loyers des passoires et sur la page logement classé F.

Louer un logement devenu indécent au sens énergétique expose à des sanctions civiles, à l'initiative du locataire. Il ne s'agit pas, à ce jour, d'une amende administrative automatique, mais le risque est réel face à un locataire informé. Le juge des contentieux de la protection peut :

• ordonner la réalisation des travaux de mise en conformité, en fixant leur nature et un délai d'exécution ;
• réduire le montant du loyer, voire le suspendre totalement, tant que le logement reste non décent ;
• autoriser le locataire à faire exécuter lui-même les travaux, avec remboursement par le propriétaire ;
• accorder des dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi.

L'action visant à obtenir les travaux n'est soumise à aucun délai court : le locataire peut l'engager à tout moment pendant la location. Seule l'indemnisation du préjudice déjà subi se prescrit au bout de trois ans.

Les recours du locataire, étape par étape

1. La lettre recommandée avec accusé de réception. Le locataire décrit le défaut de décence (classe DPE), joint une copie du DPE et demande formellement l'engagement de travaux. Cette lettre fait courir un délai de deux mois.
2. La commission départementale de conciliation (CDC). Passé deux mois sans réponse ou en cas de refus, le locataire peut saisir gratuitement la CDC, sans avocat. Elle convoque les deux parties et rend son avis, en général sous deux mois.
3. Le juge des contentieux de la protection. À défaut d'accord, le locataire saisit le juge, qui dispose des pouvoirs listés ci-dessus.

Les modèles de courrier et les délais exacts sont dans notre guide des recours du locataire d'une passoire thermique.

Comptez quatre à six mois entre la première lettre et une décision de justice. Le locataire ne peut pas arrêter de payer son loyer de sa propre initiative : seul le juge peut décider une réduction ou une suspension. Un locataire d'un logement F ne dispose pas encore du motif de non-décence énergétique (ouvert au 1er janvier 2028), mais peut invoquer d'autres motifs de non-décence (humidité, chauffage défaillant) s'ils existent.

Cas type : appartement classé G reloué en 2025

Un propriétaire reloue un T2 classé G en mars 2025. Le nouveau locataire découvre l'étiquette, envoie une mise en demeure, saisit la CDC, puis le juge. Issue possible : injonction de travaux sous délai et suspension partielle du loyer tant que le logement reste classé G. Le gain de la relocation se transforme en contentieux.

Tous les logements ne peuvent pas atteindre la performance requise. L'interdiction peut être écartée dans trois cas :

• contraintes techniques rendant les travaux impossibles (structure, accès) ;
• contraintes architecturales ou patrimoniales : bâtiment protégé, secteur sauvegardé, refus d'autorisation d'urbanisme pour les travaux nécessaires ;
• blocage en copropriété : un copropriétaire ne peut pas imposer seul les travaux sur les parties communes.

Ces dérogations ne sont pas automatiques : elles doivent être justifiées, pièces à l'appui (refus écrit de l'administration, procès-verbaux d'assemblée générale, rapport établissant l'impossibilité technique), et elles ne suspendent pas le gel des loyers. En cas de doute, vérifiez votre situation sur service-public.fr ou auprès de l'ANIL.

Copropriété : le blocage doit être prouvé

Dans un immeuble collectif, l'étiquette dépend largement des parties communes (isolation des murs et de la toiture, chauffage collectif). Si l'assemblée générale refuse les travaux, conservez les procès-verbaux : ils prouvent la demande et le refus, indispensables pour invoquer la dérogation.

En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, le climat et le parc de logements imposent un calendrier adapté : interdiction des G au 1er janvier 2028, des F au 1er janvier 2031, avec des seuils de classe différents de ceux de la métropole. Référez-vous à la fiche officielle de service-public.fr pour votre territoire. Pour la métropole, le baromètre des passoires thermiques donne la part de logements F et G ville par ville.

Le nouveau coefficient électricité, déjà en vigueur

Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l'électricité en énergie primaire est passé de 2,3 à 1,9. Pour un logement chauffé à l'électricité, la consommation d'énergie primaire affichée recule d'environ 17 %. Résultat : environ 850 000 logements chauffés à l'électricité sont sortis du statut de passoire thermique sans le moindre travaux.

Si votre logement est tout électrique et proche d'un seuil, vérifiez votre nouvelle étiquette : vous échappez peut-être à une échéance (voir le coefficient électricité du DPE, 1,9 en 2026 puis 1,7 en 2027). Le DPE peut être régénéré gratuitement sur l'observatoire DPE-Audit de l'ADEME, sans nouvelle visite. Au gaz ou au fioul, cette réforme ne change rien : c'est souvent l'étiquette des émissions de gaz à effet de serre qui bloque.

Le projet de loi relance logement : rien n'est promulgué

Le projet de loi « relance logement » prévoit de rouvrir la location des F et G sous condition de signer un contrat de travaux avec une entreprise qualifiée, avec un délai de 3 ans pour une maison individuelle et de 5 ans pour un appartement en copropriété. Adopté par le Sénat le 8 juillet 2026, le projet de loi Relance logement est encore en discussion au Parlement : rien ne change tant qu'il n'est pas voté et publié. Les détails du vote au Sénat sont dans notre article sur la relocation des passoires F et G votée par les sénateurs.

Tant que ce texte n'est pas voté définitivement et promulgué, les règles actuelles s'appliquent intégralement : la classe G reste interdite, la F le sera au 1er janvier 2028. Ne fondez aucune décision sur un assouplissement qui n'existe pas encore.

Que faire selon votre situation

1. Vérifiez votre classe exacte. Un DPE antérieur à 2026 sur un logement électrique mérite une régénération. Un rapport DPE situe votre logement par rapport aux seuils ; un logement classé E reste louable jusqu'en 2034.
2. Si vous restez en F ou G, planifiez les travaux. Eux seuls feront bouger l'étiquette et débloqueront le loyer : voir les travaux pour sortir d'une passoire thermique et estimez votre rénovation.
3. Sinon, envisagez la vente, avec l'audit énergétique obligatoire en monopropriété.