Deux maisons côte à côte, même rue, même surface, même état… mais l'une affiche un DPE C et l'autre un G. À l'arrivée, l'écart de prix peut dépasser 50 000 € sur un bien de 250 000 €. C'est ce qu'on appelle la valeur verte : l'influence, désormais mesurée et bien réelle, de l'étiquette énergie sur le prix de vente d'un logement. La dernière étude des Notaires de France, publiée le 7 janvier 2026 sur les transactions de 2024, est sans appel : une maison classée G se vend 25 % moins cher qu'une maison D équivalente. Voici, chiffres officiels à l'appui, ce que votre DPE vaut vraiment — et comment récupérer la décote.
La valeur verte, qu'est-ce que c'est exactement ?
La valeur verte désigne la différence de prix de vente, à caractéristiques comparables (surface, localisation, état, époque), entre deux logements qui ne se distinguent que par leur classe au DPE. Les Notaires de France la mesurent chaque année en comparant le prix au m² des biens vendus selon leur étiquette, en prenant la classe D comme référence (le « milieu » du barème).
Le principe est simple : un acheteur sait qu'un logement énergivore lui coûtera plus cher en chauffage, qu'il devra peut-être y faire des travaux, et qu'il est rattrapé par le calendrier d'interdiction de location des passoires thermiques. Tout cela se traduit par une décote au moment de la vente. À l'inverse, un logement performant se paie une prime.
Combien votre étiquette fait varier le prix : les chiffres 2026
L'étude des Notaires (transactions 2024, à localisation et caractéristiques comparables, classe D = 100 %) donne les écarts moyens suivants.
Pour une maison :
- Classe G : −25 % par rapport à une maison D (contre −17 % seulement en 2021 : l'écart se creuse nettement).
- Classe F : de l'ordre de −10 à −15 % selon les territoires.
- Classe A : environ +17 % par rapport à une D.
- En moyenne, descendre d'une classe coûte autour de −8 % sur le prix d'une maison.
Pour un appartement :
- Classe G : −12 % par rapport à un appartement D.
- Classe A : +16 %, classe B : +12 %, classe C : +6 % par rapport à une D.
Autrement dit, l'écart de prix entre une passoire (F-G) et un logement performant (A-B) atteint couramment 30 à 40 % pour une maison, et 20 à 25 % pour un appartement. Sur un bien à 300 000 €, la facture du mauvais DPE se chiffre vite en dizaines de milliers d'euros.
Pourquoi l'écart se creuse année après année
La décote des passoires n'a cessé de s'accentuer depuis 2021, pour trois raisons qui se cumulent :
- La pression réglementaire. Les logements G sont déjà interdits à la location depuis 2025, les F le seront en 2028 et les E en 2034. Un acheteur-bailleur intègre ce risque dans son prix.
- Le coût de l'énergie. Une passoire, c'est une facture de chauffage qui peut être deux à trois fois supérieure à celle d'un logement performant.
- Le coût des travaux à venir. L'acheteur anticipe le budget de rénovation et le déduit, souvent largement, de son offre.
Grandes villes et zones tendues : une décote plus faible
La valeur verte n'est pas uniforme sur le territoire. Là où la demande est très supérieure à l'offre — Paris, cœurs de métropole, zones littorales tendues — la rareté du foncier absorbe une grande partie du handicap énergétique : la décote d'une passoire peut y tomber à quelques pourcents seulement.
À l'inverse, dans les zones rurales et les villes moyennes, où l'acheteur a le choix, l'écart entre un bien D et un bien F-G dépasse fréquemment 20 à 25 %. La règle à retenir : plus le marché est détendu, plus votre DPE pèse sur le prix.
La réforme du DPE 2026 a déjà « effacé » une partie de la décote
Bonne nouvelle si votre logement est chauffé à l'électricité : depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l'électricité est passé de 2,3 à 1,9 dans le calcul du DPE. Résultat, environ 850 000 logements sont sortis du statut de passoire thermique sans le moindre travaux — et ont mécaniquement récupéré une partie de leur valeur verte.
Si votre DPE date d'avant 2026, il peut donc sous-évaluer votre bien. C'est l'un des points les plus rentables à vérifier avant de mettre en vente : un simple recalcul peut vous faire gagner une classe. Nous détaillons le mécanisme dans notre article sur la réforme du DPE 2026 et le nouveau coefficient de l'électricité.
Décote subie n'est pas décote définitive : comment la récupérer
C'est tout l'enjeu : la décote d'un mauvais DPE n'est pas une fatalité. Faire gagner une ou deux classes à votre logement avant de vendre permet, le plus souvent, de récupérer bien plus que le coût des travaux — entre la prime verte gagnée et la décote évitée.
Les travaux les plus rentables, dans l'ordre habituel de retour sur investissement :
- L'isolation (combles, murs, planchers) : le meilleur rapport gain de classe / euro investi.
- Le chauffage performant (pompe à chaleur, en remplacement d'une chaudière fioul ou gaz ancienne).
- La ventilation, indispensable pour sécuriser le gain après isolation.
Pour savoir par où commencer et combien viser, lisez nos guides sur les travaux pour sortir d'une passoire thermique et sur le coût réel d'une rénovation et les aides 2026.
Vendre une passoire en 2026 : rénover avant ou vendre en l'état ?
Il n'y a pas de réponse unique, mais une grille de décision :
- Vendre en l'état si vous êtes pressé, sur un marché tendu où la décote est faible, ou si vous n'avez pas la trésorerie. Vous toucherez moins, mais plus vite. Pensez que pour un logement classé F ou G, l'audit énergétique est obligatoire pour vendre : il chiffrera de toute façon les travaux pour l'acheteur.
- Rénover avant de vendre si l'écart de prix entre votre classe et une classe D-C est important (cas fréquent en zone rurale ou pour une maison), et si les aides font tomber le reste à charge. Gagner deux classes peut transformer une décote de 20 % en prix plein.
Le bon réflexe : chiffrer les deux scénarios avant de trancher. Combien vaut votre bien aujourd'hui, combien vaudrait-il rénové, et combien coûtent réellement les travaux nets d'aides ?
Questions fréquentes
Qu'est-ce que la valeur verte d'un logement ? C'est l'impact de la classe énergétique (DPE) sur le prix de vente, à caractéristiques comparables. Mesurée chaque année par les Notaires de France en prenant la classe D pour référence, elle se traduit par une décote pour les logements énergivores (F-G) et une prime pour les logements performants (A-B).
De combien un mauvais DPE fait-il baisser le prix de vente ? Selon l'étude des Notaires de France sur les transactions 2024, une maison classée G se vend en moyenne 25 % moins cher qu'une maison D équivalente, et un appartement G environ 12 % moins cher. En moyenne, descendre d'une classe coûte autour de 8 % du prix d'une maison.
Un bon DPE augmente-t-il vraiment le prix ? Oui. Un appartement classé A se vend en moyenne 16 % plus cher qu'un D équivalent (B : +12 %, C : +6 %), et une maison A environ 17 % plus cher. La performance énergétique est devenue un critère de prix à part entière.
La décote est-elle la même partout en France ? Non. Dans les zones tendues comme Paris ou les cœurs de métropole, la rareté du foncier réduit fortement la décote, parfois à quelques pourcents. En zone rurale et dans les villes moyennes, l'écart entre un bien D et une passoire F-G dépasse souvent 20 à 25 %.
La réforme du DPE 2026 change-t-elle la valeur verte de mon logement ? Oui, potentiellement. Depuis le 1er janvier 2026, le nouveau coefficient de l'électricité (1,9 au lieu de 2,3) a fait sortir environ 850 000 logements du statut de passoire sans travaux. Si votre DPE est antérieur à 2026, faites-le réévaluer : vous pourriez gagner une classe et récupérer de la valeur.
Vaut-il mieux rénover avant de vendre ou vendre en l'état ? Cela dépend de l'écart de prix, du marché local et de votre trésorerie. En zone détendue, où la décote est forte, rénover pour gagner une ou deux classes permet souvent de récupérer plus que le coût des travaux nets d'aides. En zone tendue ou si vous êtes pressé, vendre en l'état peut suffire. Chiffrez les deux scénarios avant de décider.
En résumé
La valeur verte n'est plus un concept théorique : sur les transactions 2024, une maison G se vend 25 % moins cher qu'une D, un appartement G 12 % moins cher, tandis qu'un logement classé A se paie +16 à +17 %. L'écart se creuse chaque année, poussé par la réglementation, le coût de l'énergie et l'anticipation des travaux — sauf dans les zones tendues, où il s'atténue. Bonne nouvelle : la réforme du DPE 2026 a déjà rendu de la valeur à 850 000 logements, et la décote n'est jamais définitive. Gagner une ou deux classes avant de vendre permet souvent de récupérer plus que le coût des travaux. La méthode : décryptez votre DPE pour connaître la décote attachée à votre étiquette, puis estimez travaux et aides pour décider, chiffres en main, s'il faut vendre en l'état ou rénover d'abord.
