Sommaire 9 parties
- Individualisation des frais de chauffage : de quoi parle-t-on ?
- Votre immeuble est-il concerné ? Seuils et exemptions
- Compteurs individuels ou répartiteurs : quel appareil pour quel immeuble ?
- Comment la facture est répartie : la règle des 70/30
- Combien ça coûte, qui paie et quelles économies attendre
- Le rôle du syndic, de l'assemblée générale et les sanctions
- Télérelève : l'échéance du 1er janvier 2027
- Ce que l'individualisation ne change pas, et les erreurs fréquentes
- Questions fréquentes
L'individualisation des frais de chauffage est obligatoire dans les immeubles collectifs chauffés en commun dès que leur consommation de chauffage atteint 80 kWh/m² par an, sauf impossibilité technique ou coût excessif justifiés par écrit. Les appareils (compteurs individuels ou répartiteurs) devaient être en service au plus tard le 25 octobre 2020, et à partir du 1er janvier 2027, tous devront être relevables à distance. À défaut, le syndicat des copropriétaires s'expose à une amende pouvant atteindre 1 500 € par logement et par an.
Individualisation des frais de chauffage : de quoi parle-t-on ?
Individualiser les frais de chauffage, c'est mesurer la chaleur réellement consommée par chaque logement d'un immeuble chauffé collectivement, au lieu de répartir toute la facture aux tantièmes (millièmes de copropriété). Chaque occupant paie alors en partie selon ce qu'il consomme.
Issue d'une directive européenne sur l'efficacité énergétique, l'obligation figure dans le code de la construction et de l'habitation (article L174-2, articles R174-1 à R174-18, sanctions aux articles L185-1 à L185-4). Depuis le 1er juillet 2021, ces articles reprennent le décret n° 2019-496 du 22 mai 2019.
Sont concernés les immeubles collectifs d'habitation ou à usage mixte (habitation et professionnel) équipés d'un chauffage commun, d'une installation centrale de refroidissement ou raccordés à un réseau de chaleur. Copropriété ou propriétaire unique, la règle est la même. Les logements-foyers sont exclus.
Votre immeuble est-il concerné ? Seuils et exemptions
Le seuil de 80 kWh/m²/an
L'immeuble est dispensé si sa consommation de chauffage reste sous 80 kWh par m² de surface habitable et par an. Le calcul est fait par le syndic (ou le propriétaire unique) : moyenne des consommations annuelles de chauffage sur les trois dernières années, eau chaude sanitaire exclue, divisée par la surface habitable. La méthode est détaillée sur la page du ministère de la Transition écologique consacrée à l'individualisation des frais de chauffage.
Le code cite un second seuil : selon les articles R174-2 à R174-7 du code de la construction et de l'habitation, les immeubles consommant 120 kWh/m²/an ou plus doivent être équipés. Pour tous les immeubles au-dessus des seuils, la mise en service des appareils devait intervenir au plus tard le 25 octobre 2020.
| Consommation de chauffage de l'immeuble | Situation | Date limite d'équipement |
|---|---|---|
| 120 kWh/m²/an ou plus | Équipement expressément imposé par l'article R174-6 | Passée (25 octobre 2020 au plus tard) |
| De 80 à moins de 120 kWh/m²/an | Obligation, sauf impossibilité technique ou coût excessif justifiés par une note | Passée (25 octobre 2020 au plus tard) |
| Moins de 80 kWh/m²/an | Immeuble dispensé | Aucune |
Les exemptions : une note justificative obligatoire
Au-dessus de 80 kWh/m²/an, deux motifs permettent d'échapper à l'obligation. Dans les deux cas, le syndicat des copropriétaires établit une note justificative, jointe au carnet d'information du logement.
L'impossibilité technique
La fiche service-public.gouv.fr sur l'individualisation de la consommation de chauffage cite notamment le chauffage par dalle chauffante, les réseaux monotubes en série, le chauffage par air chaud non réversible, le chauffage à vapeur et les convecteurs sans boucle individuelle. La liste précise des cas figure dans l'arrêté du 27 août 2012 modifié.
L'ordre compte : d'abord des compteurs d'énergie thermique ; s'ils sont impossibles ou trop coûteux, des répartiteurs ; si ceux-ci le sont aussi, dispense totale. Chaque étape doit être justifiée.
Le coût excessif
Le coût est jugé excessif quand les économies d'énergie attendues ne couvrent pas, sur 10 ans, les frais d'installation, de location, d'entretien et de relève. La fiche ADEME de février 2023 sur l'individualisation des frais de chauffage donne la formule :
CGA = I + (A × 9) − (B × 10), où I est le coût d'installation, A le coût annuel d'exploitation et B le gain annuel attendu. Un résultat négatif signifie que l'individualisation est rentable : l'exemption pour coût excessif ne tient pas.
Compteurs individuels ou répartiteurs : quel appareil pour quel immeuble ?
Le type d'appareil dépend de la configuration du réseau de chauffage, pas d'un choix libre du syndic.
| Appareil | Configuration adaptée | Principe |
|---|---|---|
| Compteur d'énergie thermique (CET) | Distribution horizontale : un circuit par logement, souvent piqué en gaine palière | Mesure directe de l'énergie consommée par le logement, en kWh. Solution prioritaire. |
| Répartiteur de frais de chauffage (RFC) | Distribution verticale : colonnes montantes qui traversent plusieurs logements | Boîtier fixé sur chaque radiateur, qui mesure un indice de consommation relatif |
Avant la pose, les radiateurs doivent être équipés d'organes de régulation, en pratique des robinets thermostatiques en état de marche, lorsque c'est techniquement possible (article R174-5).
Comment la facture est répartie : la règle des 70/30
L'individualisation ne fait pas disparaître les tantièmes. Selon le ministère de la Transition écologique, les frais de combustible ou d'énergie (hors eau chaude sanitaire) se répartissent ainsi :
- 70 % selon les relevés individuels de chaque logement ;
- 30 % de frais communs, répartis aux tantièmes, destinés à corriger les écarts de situation thermique entre logements.
Un logement défavorisé (sous une toiture non isolée, en pignon, au-dessus d'un local non chauffé) n'est pas forcément pénalisé. Le règlement de copropriété peut prévoir des coefficients correctifs : le ministère cite l'exemple d'un retrait de 25 % des consommations relevées pour un logement sous toiture non isolée, redistribués sur l'ensemble des relevés (article R174-10).
Côté information, chaque occupant reçoit une note annuelle détaillée sur sa consommation et, depuis le 1er janvier 2022, une évaluation mensuelle dès lors que les appareils sont télérelevables (article R174-12). Dans un logement loué, la loi du 6 juillet 1989 (article 6-2) oblige le bailleur à transmettre cette évaluation à son locataire.
Combien ça coûte, qui paie et quelles économies attendre
L'installation des appareils est une dépense de charges communes, supportée par les copropriétaires. Les robinets thermostatiques sont en revanche à la charge de chaque propriétaire, selon service-public.gouv.fr. Lorsque les appareils sont loués, la location, l'entretien et la relève sont facturés chaque année dans les charges.
L'ADEME retient une économie d'énergie de 15 % en moyenne après individualisation. Certaines associations de consommateurs contestent d'ailleurs la rentabilité du dispositif dans les immeubles mal isolés, où les écarts entre logements tiennent surtout à leur position.
Prenons l'exemple chiffré de la fiche ADEME : un immeuble de 12 logements consommant 100 kWh/m²/an, avec une énergie à 0,10 €/kWh.
| Poste (exemple ADEME, février 2023) | Montant |
|---|---|
| Facture annuelle de chauffage de l'immeuble | 7 200 € |
| Installation (I) : compteurs à 12 € et 4 robinets thermostatiques à 60 € par logement | 3 024 € |
| Exploitation annuelle (A) : 50 € par logement | 600 € par an |
| Gain annuel attendu (B) : 15 % de la facture | 1 080 € par an |
| Bilan sur 10 ans : 3 024 + (600 × 9) − (1 080 × 10) | − 2 376 € : rentable |
Ces prix sont des hypothèses de calcul, pas des tarifs officiels : refaites le calcul avec vos propres devis.
Le rôle du syndic, de l'assemblée générale et les sanctions
Le syndic vérifie la faisabilité technique, calcule la consommation de l'immeuble et la rentabilité, puis inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale la pose des appareils et le choix du prestataire, devis à l'appui. La décision se prend à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires, en vertu du point l) de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Les travaux peuvent, sous conditions, être financés par un éco-prêt à taux zéro collectif.
Un vote négatif ne fait pas disparaître l'obligation. En cas de contrôle, le syndic dispose d'un mois pour transmettre les justificatifs à l'autorité administrative. Celle-ci met ensuite le syndicat en demeure de se mettre en conformité. Sans réponse sous un mois, ou sans mise en conformité dans le délai fixé, elle peut infliger une amende pouvant aller jusqu'à 1 500 € par logement et par an, jusqu'à la mise en conformité.
Aucun assouplissement n'est prévu. Interrogé par un député en octobre 2024, le ministère du Logement a répondu au Journal officiel du 24 février 2026 que le gouvernement n'envisageait pas de modifier les règles de comptage et d'individualisation, et privilégiait l'application du droit existant.
Télérelève : l'échéance du 1er janvier 2027
Les relevés doivent pouvoir se faire sans entrer dans les logements. Depuis le 25 octobre 2020, tout appareil nouvellement installé doit être télérelevable, c'est-à-dire transmettre ses données à distance. À partir du 1er janvier 2027, l'ensemble du parc, y compris les appareils plus anciens, devra l'être (article R174-7 du code de la construction et de l'habitation, précisé par l'arrêté du 8 juin 2023).
Les copropriétés encore équipées d'appareils à relève manuelle, lus sur place par un technicien, doivent donc les faire remplacer ou adapter avant cette date.
Ce que l'individualisation ne change pas, et les erreurs fréquentes
L'individualisation agit sur la facture et les comportements, pas sur le bâti. La méthode de calcul du DPE (dite 3CL, fixée par arrêté du 31 mars 2021) tient compte de la présence d'un comptage individuel dans l'un de ses coefficients, mais son poids est sans commune mesure avec celui de l'isolation ou du système de chauffage. Elle ne sortira pas un immeuble du statut de passoire thermique.
C'est aussi une obligation distincte du DPE collectif de la copropriété et du plan pluriannuel de travaux : les trois peuvent s'appliquer au même immeuble. Si vous achetez ou louez dans une copropriété chauffée collectivement, commencez par vérifier gratuitement la classe DPE du logement, puis demandez au syndic où en est l'individualisation.
Les erreurs que l'on rencontre le plus souvent :
- Calculer le seuil sur une seule année : la règle impose une moyenne sur trois ans, hors eau chaude sanitaire.
- Invoquer le coût excessif sans note chiffrée : sans calcul sur 10 ans joint aux carnets d'information, l'exemption ne vaut rien en cas de contrôle.
- Poser des répartiteurs sans robinets thermostatiques : les occupants paient selon leur consommation sans pouvoir la régler.
- Oublier les 30 % de frais communs : un logement inoccupé continue de payer une part du chauffage.
Pour les copropriétés où le vrai problème est l'isolation, l'individualisation ne remplace pas des travaux : une estimation des travaux de rénovation donne une idée des postes prioritaires et de leur coût.
Questions fréquentes
Une copropriété peut-elle refuser l'individualisation des frais de chauffage ?
Pas légalement si l'immeuble dépasse 80 kWh/m²/an sans impossibilité technique ni coût excessif justifiés par une note. L'assemblée générale peut voter contre, mais l'obligation demeure : le syndicat reste exposé à une mise en demeure puis à une amende pouvant atteindre 1 500 € par logement et par an.
Comment sont répartis les frais de chauffage après individualisation ?
Les frais d'énergie de chauffage, hors eau chaude sanitaire, sont répartis à 70 % selon les relevés de chaque logement et à 30 % aux tantièmes, au titre des frais communs. L'entretien de la chaufferie, la maintenance et l'électricité de l'installation restent répartis selon les règles propres à l'immeuble.
Un appartement sous les toits paie-t-il plus cher avec les répartiteurs ?
Pas forcément. Le règlement de copropriété peut prévoir des coefficients correctifs pour les logements défavorisés par leur position, par exemple sous une toiture non isolée. Le ministère cite un retrait possible de 25 % des consommations relevées, redistribué sur l'ensemble des logements, en application de l'article R174-10 du code de la construction et de l'habitation.
Qu'est-ce qui change au 1er janvier 2027 pour les répartiteurs de chauffage ?
À cette date, tous les compteurs et répartiteurs installés, y compris les anciens modèles à relève manuelle, devront être télérelevables, c'est-à-dire transmettre leurs données à distance. Les copropriétés concernées doivent faire voter et réaliser leur remplacement avant l'échéance, sans attendre les derniers mois.
Qui paie l'installation des compteurs individuels de chauffage ?
L'installation des compteurs ou répartiteurs est une charge commune, payée par l'ensemble des copropriétaires selon leurs tantièmes. Les robinets thermostatiques, obligatoires avant la pose lorsque c'est techniquement possible, restent à la charge de chaque propriétaire. Lorsque les appareils sont loués, la location et la relève s'ajoutent chaque année aux charges.
L'individualisation des frais de chauffage améliore-t-elle la classe DPE ?
Très peu. La méthode de calcul du DPE prend en compte la présence d'un comptage individuel dans un coefficient, mais son effet reste limité face à l'isolation, aux fenêtres ou au système de chauffage. Ce sont les travaux sur le bâti ou l'installation qui font gagner des classes.
En résumé
L'individualisation des frais de chauffage s'impose à tout immeuble collectif chauffé en commun dont la consommation moyenne sur trois ans atteint 80 kWh/m²/an, sauf impossibilité technique ou coût excessif démontrés par une note chiffrée. Les appareils devaient être en service au plus tard le 25 octobre 2020, et tous devront être télérelevables à partir du 1er janvier 2027. La facture est ensuite répartie à 70 % selon les relevés et à 30 % aux tantièmes. En cas de manquement, le syndicat risque, après mise en demeure, une amende pouvant atteindre 1 500 € par logement et par an, sans assouplissement prévu selon la réponse ministérielle de février 2026.
Pour aller plus loin
Sources officielles
- Copropriété : individualisation de la consommation de chauffage et de froid — service-public.gouv.fr
- Individualisation des frais de chauffage, de refroidissement et d'eau chaude sanitaire — ministère de la Transition écologique
- Code de la construction et de l'habitation, articles R174-2 à R174-7 — Légifrance
- Fiche « Individualisation des frais de chauffage » (février 2023) — ADEME
