Depuis 2017, la loi impose aux copropriétés de mettre de côté chaque année une réserve d'argent pour financer leurs futurs travaux : le fonds de travaux. Longtemps, les petites copropriétés (moins de dix lots) pouvaient s'en dispenser par un simple vote à l'unanimité. Ce n'est plus le cas : depuis la loi « habitat dégradé » du 9 avril 2024, la quasi-totalité des copropriétés d'habitation, quelle que soit leur taille, doivent constituer ce fonds. Voici ce qu'il finance réellement, combien il coûte, et pourquoi il est devenu l'outil clé pour anticiper une rénovation énergétique liée au DPE.
Le fonds de travaux, c'est quoi et à quoi ça sert
Le fonds de travaux (parfois appelé « fonds ALUR ») est une réserve financière obligatoire, alimentée chaque année par les copropriétaires en plus des charges courantes, et placée sur un compte bancaire séparé rémunéré au nom du syndicat. Il a été créé par l'article 58 de la loi ALUR du 24 mars 2014, codifié à l'article 14-2-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, modifié depuis par la loi Climat et Résilience de 2021 puis par la loi « habitat dégradé » du 9 avril 2024.
Contrairement aux charges courantes, l'argent versé au fonds de travaux n'est jamais rendu aux copropriétaires : il reste acquis au syndicat, même en cas de revente d'un lot (voir plus bas). L'objectif est simple : éviter les appels de fonds brutaux de plusieurs milliers d'euros le jour où une toiture, une façade ou un système de chauffage collectif doit être refait en urgence.
Depuis 2024-2025, (presque) plus aucune copropriété n'y échappe
C'est le changement le plus important pour les petites copropriétés. Sous le régime issu de la loi ALUR, les immeubles de moins de dix lots pouvaient voter à l'unanimité de ne pas constituer de fonds de travaux. La loi n° 2024-322 du 9 avril 2024, dite « loi habitat dégradé », a supprimé cette dérogation liée à la taille : l'obligation s'applique désormais à tous les syndicats de copropriétaires régis par la loi de 1965, dès lors que l'immeuble a une destination totale ou partielle d'habitation, indépendamment du nombre de lots.
Deux exceptions subsistent, elles, sans lien avec la taille de la copropriété :
- Les immeubles neufs : le fonds ne doit être constitué qu'à partir de la dixième année suivant la réception des travaux de construction (le temps que les garanties décennales et biennales couvrent les premiers désordres) ;
- Un diagnostic technique global (DTG) favorable : si ce diagnostic, prévu à l'article L. 731-1 du code de la construction et de l'habitation, conclut qu'aucun travaux ne sera nécessaire dans les dix prochaines années, la copropriété est dispensée de cotiser pendant la durée de validité du diagnostic.
En dehors de ces deux cas, une copropriété qui refuserait de constituer son fonds de travaux serait aujourd'hui en irrégularité, avec les conséquences décrites plus bas.
Combien votre copropriété doit-elle cotiser chaque année
Le montant minimal de la cotisation annuelle dépend de l'existence ou non d'un plan pluriannuel de travaux (PPT) adopté en assemblée générale.
| Situation | Cotisation minimale légale |
|---|---|
| Copropriété sans PPT adopté | 5 % du budget prévisionnel de l'exercice |
| Copropriété avec PPT adopté | Le plus élevé entre 5 % du budget prévisionnel et 2,5 % du montant des travaux prévus au PPT |
Exemple concret : une copropriété dont le budget prévisionnel annuel est de 150 000 € doit cotiser au minimum 7 500 € par an (5 %) si elle n'a pas de PPT. Si elle a adopté un plan pluriannuel de travaux prévoyant 400 000 € de travaux sur dix ans, le seuil lié au PPT (2,5 % × 400 000 € = 10 000 €) devient supérieur au seuil « budget » : c'est donc 10 000 € par an qui s'appliquent.
Ces montants sont des minimums légaux : l'assemblée générale peut voter un taux de cotisation supérieur, à la majorité de l'article 25 (majorité des voix de tous les copropriétaires). La décision de principe de constituer le fonds (quand ce n'est pas déjà fait) se vote également à l'article 25, avec un mécanisme de « passerelle » vers l'article 24 (majorité simple des présents et représentés) si la résolution recueille au moins un tiers des voix sans être adoptée.
La cotisation peut être suspendue par un vote en assemblée générale dès lors que le montant du fonds atteint le montant du budget prévisionnel de l'exercice, ou 50 % du montant des travaux prévus au PPT lorsqu'un plan a été adopté.
Ce que le fonds de travaux a le droit de financer
L'usage du fonds n'est pas libre : la loi encadre précisément ce qu'il peut couvrir. Sont finançables :
- l'élaboration du plan pluriannuel de travaux et du diagnostic technique global ;
- les travaux prévus au PPT une fois celui-ci adopté par l'assemblée générale ;
- les travaux « urgents », que le syndic peut engager sans vote préalable pour la sauvegarde de l'immeuble ;
- les travaux liés à la sécurité, à la santé des occupants ou aux économies d'énergie, même s'ils ne figurent pas dans le PPT.
C'est ce dernier point qui fait du fonds de travaux un levier direct pour la rénovation énergétique : une copropriété peut mobiliser sa réserve pour financer une isolation des combles, un remplacement de chaudière collective ou une VMC, sans attendre l'adoption formelle d'un PPT, dès lors que le lien avec les économies d'énergie est établi.
Le lien avec le DPE collectif et le plan pluriannuel de travaux
Le fonds de travaux ne se pilote pas isolément : il s'articule avec deux autres obligations de la loi Climat et Résilience, déployées selon un calendrier échelonné par taille de copropriété. Le DPE collectif, obligatoire au plus tard le 1er janvier 2026 pour les copropriétés de 50 lots ou moins, donne l'étiquette énergétique globale de l'immeuble. S'il révèle un classement F ou G, le plan pluriannuel de travaux doit intégrer les travaux de rénovation énergétique nécessaires pour sortir la copropriété du statut de passoire thermique — et c'est le fonds de travaux qui en assurera une partie du financement, en complément des aides collectives (MaPrimeRénov' Copropriétés, CEE) et des emprunts collectifs.
Concrètement, plus une copropriété a anticipé en alimentant son fonds au taux minimum (voire au-delà), moins le reste à charge par lot sera élevé le jour où des travaux d'isolation des combles ou des murs devront être votés. Ces travaux restent par ailleurs éligibles à la TVA à 5,5 % et à l'éco-PTZ collectif, qui viennent compléter les sommes disponibles dans le fonds. Pour une vision plus large des coûts d'une sortie de passoire thermique, voir notre article sur le coût réel de la rénovation.
Que risque une copropriété qui ne constitue pas son fonds de travaux
Il n'existe pas d'amende automatique ni de sanction pénale prévue par la loi en cas d'absence de fonds de travaux. Les conséquences sont néanmoins réelles :
- Mise en cause du syndic : la constitution du fonds fait partie de ses missions légales ; son absence peut engager la responsabilité civile professionnelle du syndic ;
- Action en justice d'un copropriétaire : tout copropriétaire peut saisir le tribunal judiciaire pour contraindre le syndicat à constituer le fonds, avec un risque de rattrapage rétroactif des cotisations manquantes ;
- Accès plus difficile aux aides collectives : certains dispositifs de financement de la rénovation énergétique en copropriété valorisent l'existence d'un fonds déjà constitué et d'un PPT à jour ;
- Reste à charge plus élevé au moment des travaux : sans réserve disponible, un appel de fonds exceptionnel peut représenter plusieurs milliers d'euros par lot, à verser en une fois.
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Questions fréquentes
Le fonds de travaux est-il obligatoire pour ma petite copropriété de 6 lots ? Oui, depuis la loi « habitat dégradé » du 9 avril 2024. La dérogation qui permettait aux copropriétés de moins de dix lots de voter à l'unanimité leur dispense a été supprimée. Seules les copropriétés neuves (moins de dix ans) ou disposant d'un diagnostic technique global favorable restent temporairement dispensées.
Quel est le montant minimum à verser chaque année ? 5 % du budget prévisionnel de l'exercice en l'absence de plan pluriannuel de travaux (PPT), ou le plus élevé entre ce seuil de 5 % et 2,5 % du montant des travaux prévus par le PPT lorsque celui-ci a été adopté par l'assemblée générale.
Récupère-t-on sa part du fonds de travaux en vendant son appartement ? Non. Les sommes versées entrent définitivement dans le patrimoine du syndicat et ne sont pas remboursées au vendeur. Une compensation financière entre vendeur et acquéreur reste négociable, mais elle doit être formalisée par un accord spécifique, généralement devant notaire.
Le fonds de travaux peut-il financer des travaux de rénovation énergétique non prévus au départ ? Oui. La loi autorise explicitement le fonds à financer des travaux liés aux économies d'énergie, à la sécurité ou à la santé des occupants, même s'ils ne figurent pas dans le plan pluriannuel de travaux adopté.
Que risque une copropriété qui ne constitue pas son fonds de travaux ? Aucune amende automatique n'est prévue, mais le syndic engage sa responsabilité, un copropriétaire peut saisir la justice pour contraindre le syndicat à s'y conformer, et l'absence de réserve alourdit le reste à charge lors de travaux imprévus.
Qui décide du montant exact et de son utilisation ? L'assemblée générale des copropriétaires, à la majorité de l'article 25 pour fixer un taux supérieur au minimum légal ou pour affecter les sommes à des travaux votés.
En résumé
Le fonds de travaux, obligatoire depuis 2017 et étendu à toutes les copropriétés d'habitation (quelle que soit leur taille) depuis la loi « habitat dégradé » de 2024, impose une cotisation annuelle minimale de 5 % du budget prévisionnel (ou 2,5 % du montant du PPT si celui-ci est plus élevé). Placé sur un compte séparé et définitivement acquis au syndicat, il peut financer aussi bien les travaux votés du plan pluriannuel de travaux que des interventions urgentes liées aux économies d'énergie. Couplé au DPE collectif et au PPT, c'est l'outil qui permet à une copropriété d'anticiper le financement d'une rénovation énergétique plutôt que de la subir dans l'urgence.
