Un logement classé F ou G peut se négocier 5 à 20 % moins cher qu'un bien équivalent mieux noté — de quoi attirer les acheteurs prêts à rénover. Mais entre l'audit énergétique que le vendeur doit vous remettre, le risque d'un DPE erroné, une banque plus regardante sur le financement et les clauses à ne surtout pas oublier dans le compromis, acheter une passoire thermique en 2026 ne s'improvise pas. Voici ce qu'il faut vérifier avant de signer, et comment transformer un mauvais DPE en levier de négociation plutôt qu'en mauvaise surprise après l'achat.
Acheter un DPE F ou G en 2026 : ce qui est interdit (et ce qui ne l'est pas)
Première clarification, car la confusion est fréquente : rien n'interdit d'acheter ou de vendre un logement classé F ou G en 2026. Aucune loi ne bloque la transaction elle-même, quelle que soit l'étiquette du bien.
Ce qui est progressivement interdit, c'est la mise en location de ces logements dans le cadre d'un nouveau bail :
| Classe DPE | Interdiction de location (nouveaux baux) |
|---|---|
| G | Depuis le 1er janvier 2025 |
| F | À partir du 1er janvier 2028 |
| E | À partir du 1er janvier 2034 |
Le détail complet de ce calendrier, classe par classe, est dans notre calendrier de l'interdiction de location des passoires thermiques. Concrètement : si vous achetez pour y habiter, aucune contrainte réglementaire ne pèse sur vous. Si vous achetez pour louer, la classe du bien détermine votre marge de manœuvre — un G doit déjà être rénové avant toute nouvelle location, un F a jusqu'à fin 2027.
Ce que le vendeur doit obligatoirement vous remettre
Le dossier de diagnostic technique (DDT) — dont la liste complète est détaillée dans notre article sur les diagnostics immobiliers obligatoires pour vendre — comprend toujours le DPE. Mais pour une passoire thermique, un second document s'y ajoute souvent : l'audit énergétique réglementaire.
Cet audit est obligatoire lors de la vente d'une maison individuelle ou d'un immeuble en monopropriété (un seul propriétaire pour tout l'immeuble) classé E, F ou G — pas pour un simple lot de copropriété. Le calendrier :
- Depuis le 1er avril 2023 : logements classés F et G.
- Depuis le 1er janvier 2025 : logements classés E.
- À partir du 1er janvier 2034 : logements classés D.
Le détail des obligations et du contenu de cet audit figure dans notre guide sur l'audit énergétique obligatoire à la vente. Deux points pratiques à vérifier avant de signer quoi que ce soit :
- Le vendeur doit vous fournir le DPE (et l'audit, si concerné) dès la première visite, pas seulement au moment du compromis.
- L'absence de DPE au moment du compromis constitue une condition suspensive légale : vous pouvez, en tant qu'acheteur, refuser de signer l'acte définitif ou renégocier le prix si le document n'a pas été transmis dans les règles. En pratique, la plupart des compromis prévoient explicitement la remise du DPE et de l'audit comme pièces annexes — assurez-vous qu'ils y figurent nommément, datés et signés par un diagnostiqueur certifié.
DPE erroné : quels recours si vous le découvrez après la signature ?
C'est le scénario qui inquiète le plus d'acheteurs : signer sur la base d'un DPE, puis découvrir — souvent à l'usage, parfois via un second diagnostic — que le classement était optimiste. Le régime juridique dépend beaucoup de la date du DPE.
Jusqu'au 1er juillet 2021, le DPE n'avait qu'une valeur informative : il ne pouvait pas, à lui seul, servir de fondement à une action en vice caché. C'est ce qu'a rappelé la Cour de cassation dans un arrêt du 17 octobre 2024 (3e chambre civile, n° 22-22.882) : un diagnostiqueur avait transmis un DPE erroné sur l'épaisseur de l'isolation des combles avant la signature du compromis, puis un DPE corrigé — mais trop tard, une fois l'acte signé. La Cour a jugé que cette erreur avait fait perdre aux acquéreurs une chance de négocier le prix ou de renoncer à l'achat, et a fondé l'indemnisation sur cette perte de chance plutôt que sur la réparation intégrale du préjudice.
Depuis la réforme du DPE entrée en vigueur au 1er juillet 2021, le diagnostic est devenu opposable : il engage davantage la responsabilité du diagnostiqueur, ce qui ouvre la voie à des recours plus larges en cas d'erreur avérée. Deux pistes sont généralement combinées par les acquéreurs floués :
- Action contre le diagnostiqueur et son assureur, sur le terrain de la responsabilité professionnelle, pour erreur de diagnostic.
- Action contre le vendeur sur le fondement de la garantie des vices cachés, mais uniquement si celui-ci était de mauvaise foi — c'est-à-dire s'il connaissait les défauts d'isolation ou les avait dissimulés. Un DPE simplement erroné, sans mauvaise foi démontrée du vendeur, ne suffit en général pas à lui seul à caractériser un vice caché.
Financer l'achat : ce que regarde la banque en 2026
Sans qu'aucun texte ne l'impose, plusieurs courtiers et établissements bancaires indiquent intégrer désormais la classe énergétique dans l'analyse du dossier de prêt, au même titre que l'apport ou le taux d'endettement. La logique avancée : un bien classé F ou G risque de perdre de la valeur ou de devenir plus difficile à revendre ou à louer à mesure que le calendrier d'interdiction se resserre, ce qui fragilise la garantie que représente le bien pour la banque.
En pratique, cela peut se traduire par :
- Une demande d'apport personnel plus élevé que pour un bien bien classé.
- Un dossier construit autour des travaux : devis de rénovation intégré au plan de financement, éventuellement couplé à un éco-PTZ pour rassurer sur la trajectoire du bien.
- Dans certains cas, un refus si le dossier ne prévoit aucune perspective de rénovation et que la classe est très dégradée (G notamment).
Négocier le prix : les leviers qui fonctionnent vraiment
Un mauvais DPE est un argument de négociation, mais un argument chiffré convainc bien plus qu'une simple référence à la lettre F ou G.
- Faites établir des devis de travaux avant de faire une offre. Un devis d'artisan RGE chiffrant l'isolation et le changement de chauffage pèse infiniment plus dans une négociation qu'un DPE brandi seul.
- Appuyez-vous sur l'audit énergétique, qui liste plusieurs scénarios de travaux avec gains de classe estimés — c'est un outil de négociation autant qu'un document réglementaire.
- Situez le bien par rapport au marché local. Plusieurs études notariales et immobilières évoquent des décotes de l'ordre de 5 à 20 % pour les classes F et G par rapport à un bien équivalent classé D, l'écart variant fortement selon la zone géographique, la tension du marché local et le potentiel réel de rénovation du bien — ces chiffres sont indicatifs et à vérifier auprès d'un notaire ou agent local pour votre secteur précis.
- Distinguez décote justifiée et bien réellement invendable. Certains logements sont difficiles, voire impossibles à sortir de leur classe (contraintes architecturales, copropriété qui refuse les travaux en parties communes, monument classé) : dans ce cas, la négociation seule ne suffit pas, la question est de savoir si le bien est adapté à votre projet.
Pour connaître précisément les travaux qui font gagner des classes sur un bien donné, voir notre guide sur les travaux pour sortir d'une passoire thermique.
Les clauses à ne surtout pas oublier dans le compromis
| Clause | Pourquoi elle compte |
|---|---|
| Remise du DPE et de l'audit énergétique en annexe | Sécurise juridiquement la transmission ; leur absence est une condition suspensive légale |
| Clause suspensive d'obtention de prêt incluant le montant des travaux | Évite de devoir emprunter plus cher ou de perdre votre dépôt de garantie si la banque refuse le montant global (achat + rénovation) |
| Devis de travaux annexé, même à titre indicatif | Trace écrite de l'estimation ayant servi à négocier le prix, utile en cas de litige ultérieur |
| Délai de rétractation légal (10 jours, loi SRU) | Temps pour faire vérifier le DPE et les devis par un professionnel avant que la vente ne devienne ferme |
| Identité et certification du diagnostiqueur | Un diagnostiqueur non certifié rend le DPE invalide et complique tout recours ultérieur |
Si vous comptez louer ce bien après l'achat
Beaucoup d'acheteurs de passoires thermiques ont un projet locatif en tête. Dans ce cas, la classe DPE au moment de l'achat ne dit qu'une partie de l'histoire : ce qui compte, c'est votre capacité à sortir le bien de sa classe avant l'échéance qui vous concerne (2025 pour le G, 2028 pour le F, 2034 pour le E). Anticipez aussi le gel des loyers qui s'applique déjà à certaines passoires en cours de bail : le détail est dans notre article sur le gel des loyers d'une passoire thermique. Et pour situer précisément où en est votre futur bien sur l'échelle des classes, notre guide sur le logement classé G détaille les obligations et les délais restants.
Questions fréquentes
Peut-on encore acheter un logement classé F ou G en 2026 ? Oui, rien n'interdit l'achat ni la vente d'un logement énergivore, quelle que soit sa classe. Seule la mise en location dans le cadre d'un nouveau bail est progressivement interdite, selon un calendrier propre à chaque classe (G, F, puis E).
Le vendeur doit-il obligatoirement fournir un audit énergétique ? Oui, mais seulement pour une maison individuelle ou un immeuble en monopropriété classé E, F ou G — pas pour un simple lot de copropriété. L'obligation s'applique depuis avril 2023 (F et G) et janvier 2025 (E), et l'audit doit être remis dès la première visite.
Que faire si je découvre après l'achat que le DPE était erroné ? Faites d'abord établir un contre-diagnostic. Vous pouvez ensuite engager la responsabilité du diagnostiqueur et de son assureur, et, si le vendeur connaissait le défaut et l'a caché, invoquer la garantie des vices cachés. L'indemnisation est souvent fondée sur la "perte de chance" d'avoir négocié un meilleur prix, une notion précisée par la Cour de cassation (arrêt du 17 octobre 2024, n° 22-22.882).
La banque peut-elle refuser mon prêt à cause du DPE ? Aucune loi ne l'y oblige, mais de plus en plus d'établissements intègrent la classe énergétique dans l'analyse du dossier, en particulier pour les G, et peuvent demander un apport plus élevé ou un plan de financement incluant les travaux. Présenter un projet chiffré (achat + rénovation) facilite l'obtention du prêt.
De combien peut-on négocier le prix d'une passoire thermique ? Il n'existe pas de règle fixe : la négociation dépend du montant réel des travaux nécessaires, de la tension du marché local et de la rareté des biens dans le secteur. Un devis de travaux chiffré reste le meilleur levier, bien plus efficace qu'une simple référence à la lettre F ou G.
En résumé
Acheter une passoire thermique en 2026 reste parfaitement légal et peut être une bonne opération, à condition de sécuriser trois points : vérifier que le DPE et, le cas échéant, l'audit énergétique vous ont bien été remis avant la signature ; chiffrer précisément les travaux pour transformer la mauvaise étiquette en argument de négociation plutôt que de la subir ; et verrouiller le compromis avec les bonnes clauses suspensives, notamment sur le financement. En cas de doute sur un DPE que vous jugez trop optimiste, un contre-diagnostic reste le meilleur réflexe avant de signer. Pour vérifier en quelques minutes ce que votre futur DPE signifie réellement pour votre budget travaux, notre rapport DPE personnalisé (8,49 €) détaille les postes prioritaires et les aides mobilisables ; pour aller plus loin sur l'ensemble du projet de rénovation, direction notre page rénovation.
