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Oui, le « super déficit foncier » est prolongé : un bailleur qui rénove une passoire thermique louée nue peut encore déduire jusqu'à 21 400 € par an de son revenu global, au lieu de 10 700 €, pour les travaux payés jusqu'au 31 décembre 2027. Condition inchangée : passer d'une étiquette E, F ou G à A, B, C ou D.
À jour octobre 2026 — loi de finances pour 2026 et arrêté du 19 août 2026 intégrés.
Ce que la loi de finances pour 2026 a prolongé
Créé fin 2022 pour les dépenses payées entre 2023 et 2025, le dispositif aurait dû s'éteindre cette année. C'est l'article 47 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 qui le relance. Il remplace l'année « 2025 » par « 2027 » dans l'article 156 du Code général des impôts et précise que la mesure s'applique aux « dépenses de rénovation énergétique payées entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2027 ».
Comment fonctionne le déficit foncier doublé
Un déficit foncier apparaît quand vos charges déductibles (travaux, taxe foncière, assurance…) dépassent vos loyers de l'année. Il réduit alors votre revenu global, donc votre impôt.
Le principe est fixé par le 3° du I de l'article 156 du Code général des impôts :
- Plafond standard : 10 700 € par an déductibles du revenu global.
- Plafond rehaussé : jusqu'à 21 400 €, à hauteur des dépenses de rénovation énergétique, si les travaux font passer le bien d'une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D.
- Intérêts d'emprunt exclus : la part du déficit due aux intérêts ne s'impute jamais sur le revenu global.
- Excédent reporté : ce qui dépasse le plafond s'impute uniquement sur vos revenus fonciers des dix années suivantes.
| Situation | Plafond sur le revenu global | Condition principale |
|---|---|---|
| Déficit foncier classique | 10 700 € / an | Régime réel, location nue |
| Rénovation énergétique d'une passoire ou d'un E | jusqu'à 21 400 € / an | Passage de E, F ou G à A, B, C ou D, travaux payés entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2027 |
| Intérêts d'emprunt | 0 € | Imputables seulement sur les revenus fonciers des 10 années suivantes |
Les 5 conditions à remplir pour en bénéficier
- Louer nu et déclarer au réel. Le micro-foncier (abattement de 30 %) ne crée aucun déficit. Sous 15 000 € de loyers bruts annuels, optez pour le réel sur la déclaration n° 2044, pour trois ans.
- Partir d'une étiquette E, F ou G. Un premier DPE, valide avant les travaux, doit classer le logement en E, F ou G.
- Arriver en A, B, C ou D. Un second DPE, réalisé après les travaux, doit attester de la nouvelle classe. Pour la classe D, la consommation doit rester sous 250 kWh/m²/an d'énergie primaire et les émissions sous 50 kg CO₂/m²/an, selon le guide DPE logements du ministère de la Transition écologique.
- Réaliser des travaux éligibles. Le décret n° 2023-297 du 21 avril 2023 renvoie à la liste des travaux de rénovation énergétique du Code de la construction et de l'habitation et exclut les chaudières à très haute performance énergétique.
- Continuer à louer trois ans. Le logement doit rester loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation, comme le rappelle le BOFiP sur les modalités d'imputation des déficits fonciers. Un déficit imputé sur vos revenus 2026 vous engage donc jusqu'à fin 2029.
Point à surveiller : fin octobre 2026, l'article 41 DO de l'annexe III du CGI, issu de ce décret, vise toujours la période 2023-2025. Les justificatifs (devis, factures, DPE avant et après) devraient rester identiques : confirmez-le auprès de votre service des impôts.
Exemple chiffré : un T3 classé F loué nu
Exemple chiffré — Appartement F de 60 m², propriétaire imposé à 30 %
Loyers annuels : 8 400 €. Charges courantes (taxe foncière, assurance, gestion) : 1 800 €. Travaux payés en 2026 : isolation des murs, remplacement des fenêtres et VMC pour 26 000 €, sans prêt. DPE après travaux : classe D.
Déficit foncier : 8 400 − 1 800 − 26 000 = −19 400 €, entièrement imputable sur le revenu global grâce au plafond rehaussé.
Ordre de grandeur : environ 5 800 € d'impôt sur le revenu en moins (19 400 × 30 %), contre environ 3 200 € avec le plafond classique de 10 700 €. Le solde de 8 700 € aurait alors été reporté sur les loyers des années suivantes.
Ce calcul reste simplifié : une aide de l'Anah perçue pour ces travaux se déclare en recette sur la déclaration n° 2044 et réduit d'autant le déficit.
Pour le budget des travaux, notre analyse du coût réel pour sortir d'une passoire thermique donne des fourchettes poste par poste. Côté trésorerie, l'éco-PTZ et son cumul avec MaPrimeRénov' permet d'emprunter sans intérêts.
Pourquoi c'est le bon moment pour un bailleur
Le calendrier de l'interdiction de location des logements énergivores donne le tempo. Les logements G ne peuvent plus être loués depuis le 1er janvier 2025, les F suivront en 2028 et les E en 2034, comme le détaille la fiche service-public.fr sur le DPE. La fenêtre fiscale se ferme donc juste avant l'interdiction des F.
Si votre bien est classé F, le guide pour continuer à louer un logement F en 2026 récapitule ce qui reste permis d'ici là. Pour situer votre ville, le baromètre des passoires thermiques par commune montre la part de logements F et G dans le parc local.
Logement chauffé à l'électricité : vérifiez d'abord votre étiquette
Un arrêté du 19 août 2026, annoncé par le ministère de la Transition écologique, abaisse le coefficient de conversion de l'électricité de 1,9 à 1,7 au 1er janvier 2027. Les DPE existants pourront être mis à jour gratuitement sur l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME.
Un logement tout électrique proche d'un seuil peut donc gagner une classe sans travaux : vérifiez votre nouvelle étiquette avant de chiffrer un chantier (notre article sur la mise à jour gratuite après la réforme du coefficient électricité explique la démarche). Prudence toutefois : la loi lie le plafond rehaussé à des travaux qui font passer le bien de E, F ou G à A, B, C ou D. Si votre étiquette bouge en partie grâce au nouveau coefficient, faites valider votre situation par votre service des impôts avant de compter sur l'avantage.
Pour savoir précisément d'où part votre logement et quels postes pèsent le plus sur sa note, le rapport DPE Verdict décrypte votre diagnostic et les leviers pour viser la classe D.
Questions fréquentes
Le déficit foncier à 21 400 € est-il prolongé en 2026 et 2027 ?
Oui. L'article 47 de la loi de finances pour 2026 prolonge le plafond rehaussé à 21 400 € pour les dépenses de rénovation énergétique payées entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2027. Le logement doit passer d'une étiquette E, F ou G à une étiquette A, B, C ou D grâce aux travaux.
Peut-on cumuler le déficit foncier doublé avec MaPrimeRénov' ?
Oui, les deux ne s'excluent pas, mais l'aide réduit l'avantage fiscal. Les subventions de l'Anah se déclarent en recettes sur la déclaration n° 2044 des revenus fonciers, ce qui diminue le déficit imputable. Seule la dépense restant réellement à votre charge produit donc une économie d'impôt sur le revenu.
Le dispositif fonctionne-t-il en location meublée (LMNP) ?
Non. Le déficit foncier concerne uniquement les revenus fonciers, c'est-à-dire la location nue déclarée au régime réel. Un loueur en meublé relève des bénéfices industriels et commerciaux, avec ses propres règles d'amortissement et de déficit. Le plafond de 21 400 € ne s'applique donc pas à une location meublée, même classée F ou G.
Que se passe-t-il si le logement n'atteint pas la classe D ?
Le rehaussement est alors remis en cause. Si vous ne justifiez pas d'un nouveau classement A, B, C ou D au plus tard le 31 décembre 2027, l'administration reconstitue vos revenus des années de déduction. Le déficit retombe sous le plafond classique de 10 700 €, avec un supplément d'impôt à payer.
Ce qu'il faut retenir
Le déficit foncier doublé est un levier fiscal puissant pour rénover une passoire louée, mais il s'arrête le 31 décembre 2027. Commencez par un DPE à jour, chiffrez un bouquet de travaux qui vise réellement la classe D, puis calez paiements et DPE final avant l'échéance. Pour construire ce plan de travaux et repérer les aides cumulables, passez par notre parcours rénovation énergétique.
Sources officielles
- Article 47 — Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 — Légifrance
- Article 156 — Code général des impôts — Légifrance
- BOI-RFPI-BASE-30-20 — Modalités d'imputation des déficits fonciers — BOFiP-Impôts
- DPE et audits énergétiques : publication de l'arrêté abaissant le facteur de conversion de l'électricité à 1,7 — Ministère de la Transition écologique
