726 communes appliquaient le permis de louer en mars 2026, soit 25 % de plus qu'il y a trois ans — et le mouvement s'accélère avec les élections municipales de mars 2026, plusieurs villes ayant généralisé le dispositif dans la foulée du scrutin. Beaucoup de propriétaires découvrent son existence au pire moment : au moment de signer un nouveau bail, quand la mairie leur réclame une autorisation... qu'ils n'ont pas demandée. Voici comment fonctionne le permis de louer en 2026, dans quelles communes il s'applique, et pourquoi votre DPE peut, à lui seul, faire capoter le dossier.
Le permis de louer, c'est quoi exactement ?
Le « permis de louer » n'est pas un permis au sens administratif classique : c'est le nom courant donné à deux dispositifs créés par la loi ALUR du 24 mars 2014 (articles 92 et 93), codifiés aux articles L.635-1 à L.635-11 du Code de la construction et de l'habitation. Objectif affiché : donner aux communes et intercommunalités un outil de terrain pour repérer les logements indignes ou dégradés avant qu'ils ne soient loués, et lutter contre les marchands de sommeil.
Concrètement, une commune (ou un établissement public de coopération intercommunale, EPCI) peut délimiter un ou plusieurs secteurs de son territoire — un quartier, un centre-ancien, parfois la ville entière — dans lesquels tout bailleur doit accomplir une formalité avant de remettre les clés à un nouveau locataire.
Déclaration ou autorisation préalable : deux régimes bien différents
Le dispositif recouvre en réalité deux régimes que les communes peuvent choisir indépendamment, et qui n'ont pas du tout le même niveau de contrainte.
| Régime | Quand agir | Ce que ça implique |
|---|---|---|
| Déclaration de mise en location | Dans les 15 jours suivant la signature du bail | Simple formalité a posteriori : le bailleur informe la mairie, sans attendre de retour ni de contrôle systématique |
| Autorisation préalable de mise en location (APML) | Avant la signature du bail, dossier déposé via le formulaire Cerfa n°15652*01 | Régime le plus contraignant : la mairie ou l'EPCI dispose d'un mois pour statuer ; sans réponse dans ce délai, le silence vaut autorisation si le dossier est complet |
D'après une étude Maslow.immo (données Valority Administration de Biens, janvier 2026), 63 % des 726 communes concernées ont choisi le régime le plus strict, l'autorisation préalable, plutôt que la simple déclaration. C'est ce régime — le vrai « permis » — qui mérite l'attention, car il peut bloquer une location avant même qu'elle ne commence.
Combien de communes sont concernées en 2026 ?
Le dispositif, longtemps circonscrit à quelques grandes agglomérations (Paris, Lille, Marseille, Bordeaux), s'est nettement diffusé ces dernières années : environ 580 communes en 2023, plus de 500 dès 2025, puis 726 communes recensées en mars 2026 — soit une hausse de 25 % en trois ans, selon la même étude Maslow.immo.
| Indicateur | Donnée 2026 |
|---|---|
| Communes appliquant le permis de louer | 726 (mars 2026), contre ~580 en 2023 |
| Part optant pour l'autorisation préalable (régime strict) | 63 % |
| Concentration géographique | Nord et Pas-de-Calais : près d'un quart des communes concernées |
| Zones tendues vs détendues | 58 % des communes concernées sont en zones B2 ou C, marchés locatifs les moins tendus |
Ce dernier chiffre surprend souvent : le permis de louer n'est plus l'apanage des grandes métropoles sous tension locative. Il s'étend aussi à des villes moyennes et à des secteurs ruraux ou périurbains, où les élus l'utilisent pour endiguer un habitat ancien dégradé plutôt qu'une pénurie de logements.
Pour savoir si votre commune est concernée, la mairie ou l'EPCI compétent en matière d'habitat reste la source la plus fiable : le périmètre exact (rues, îlots, quartiers) est fixé par délibération locale et peut évoluer d'une année sur l'autre.
Le DPE, pièce maîtresse du dossier
C'est le point le moins connu, et souvent le plus bloquant : que ce soit pour une déclaration ou une autorisation préalable, le dossier de diagnostic technique (DDT) du logement doit être joint au formulaire transmis à la mairie — et ce dossier comprend le DPE.
Ce n'est pas un détail administratif. Depuis l'interdiction de location des logements classés G (passoire thermique) qui s'applique de façon générale depuis 2025, le permis de louer joue de facto le rôle de « gendarme de terrain » de cette interdiction : c'est souvent au moment du dépôt du dossier — ou de la visite de contrôle organisée par les services municipaux dans le cadre de l'autorisation préalable — qu'un DPE défavorable ou absent est détecté, avant même qu'un bail ne soit signé.
Pour comprendre comment est calculée votre étiquette et anticiper un refus, notre guide pour lire et comprendre son DPE détaille chaque poste noté. Si votre logement est déjà classé F ou G, l'article sur le logement classé G en 2026 récapitule ce qui est encore permis et le calendrier complet des interdictions de location (2025, 2028, 2034) précise les prochaines échéances.
Comment obtenir l'autorisation préalable, étape par étape
- Vérifier le périmètre. Contactez la mairie ou l'EPCI pour confirmer que votre logement se trouve bien dans une zone soumise à autorisation préalable (et non simple déclaration).
- Réunir le dossier. Formulaire Cerfa n°15652*01, dossier de diagnostic technique complet (DPE, constat de risque d'exposition au plomb le cas échéant, diagnostics électricité/gaz), état des surfaces habitables, éventuellement des photos du logement.
- Déposer la demande avant la signature du bail. Un récépissé de dépôt est délivré : conservez-le, c'est la preuve que la démarche a bien été engagée.
- Attendre la décision — un mois maximum. Passé ce délai sans réponse, et si le dossier était complet, le silence de l'administration vaut autorisation.
- Renouveler à chaque nouvelle mise en location. L'autorisation n'est pas acquise une fois pour toutes : un changement de locataire impose une nouvelle demande.
Que risque le bailleur qui loue sans autorisation ?
Les sanctions ne sont pas symboliques et s'appliquent que le dispositif soit ignoré, ou que la location se poursuive malgré un refus.
| Situation | Amende encourue |
|---|---|
| Mise en location sans déclaration ni autorisation requise | Jusqu'à 5 000 € |
| Récidive dans les 3 ans | Jusqu'à 15 000 € |
| Location maintenue malgré un refus écrit de la mairie | Jusqu'à 15 000 € |
Ces amendes sont prononcées par le préfet, après une procédure contradictoire : le bailleur est informé du manquement constaté et peut présenter ses observations écrites avant toute décision. L'absence d'autorisation ne remet en revanche pas en cause la validité du bail pour le locataire, qui conserve tous ses droits — mais elle peut révéler, en parallèle, des défauts de décence exploitables par ce même locataire dans un litige distinct.
Refus de la mairie : que faire ?
Un refus doit toujours être motivé et lister précisément les défauts constatés. Le bailleur peut :
- demander la motivation détaillée du refus si elle n'est pas suffisamment précise ;
- réaliser les travaux correctifs indiqués (mise aux normes électrique ou gaz, traitement de l'humidité, amélioration de la ventilation...) puis redéposer un dossier ;
- constituer un dossier de preuves complémentaires (factures, diagnostics récents, photos) si le refus paraît contestable au regard de l'état réel du logement ;
- engager un recours administratif si le désaccord persiste.
Quand les travaux nécessaires touchent à l'isolation ou au chauffage — souvent la cause d'un DPE dégradé — les guides pratiques sur la rénovation des combles ou sur la sortie de passoire thermique permettent de chiffrer le chantier et les aides mobilisables avant de redéposer une demande.
Questions fréquentes
Le permis de louer s'applique-t-il à tous les logements loués en France ? Non. Il ne s'applique que dans les communes ou secteurs où le conseil municipal ou l'EPCI compétent a expressément délibéré pour l'instaurer, et uniquement lors d'une nouvelle mise en location (nouveau locataire). En dehors de ces zones, aucune démarche de ce type n'est requise.
Quelle est la différence entre déclaration et autorisation préalable de mise en location ? La déclaration est une simple formalité effectuée dans les 15 jours suivant la signature du bail, sans blocage possible. L'autorisation préalable doit, elle, être obtenue avant la signature du bail : la mairie ou l'EPCI peut refuser la location si le logement présente des défauts, ce qui bloque effectivement la mise en location tant que les travaux nécessaires n'ont pas été réalisés.
Le DPE fait-il partie des documents à fournir ? Oui. Le dossier de diagnostic technique du logement, qui doit être joint à la demande (déclaration ou autorisation préalable), comprend le DPE. Un DPE classé G, alors que la location de ce type de logement est interdite depuis 2025, peut à lui seul justifier un refus ou une demande de mise en conformité.
Que risque un propriétaire qui loue sans respecter le permis de louer de sa commune ? Une amende administrative pouvant atteindre 5 000 € pour un premier manquement, 15 000 € en cas de récidive dans les 3 ans, et jusqu'à 15 000 € si la location se poursuit malgré un refus écrit de la mairie. Le bail du locataire reste toutefois valable.
Comment savoir si mon logement se situe dans une zone soumise au permis de louer ? En contactant directement la mairie ou l'intercommunalité compétente en matière d'habitat, qui délibère et publie le périmètre exact (rues ou quartiers concernés). Le périmètre peut évoluer chaque année, notamment après un renouvellement du conseil municipal.
L'autorisation préalable est-elle valable pour toute la durée de la location ? Non : elle doit être redemandée à chaque nouvelle mise en location, c'est-à-dire à chaque changement de locataire, même si le logement a déjà été autorisé par le passé.
En résumé
Le permis de louer concerne désormais 726 communes en France (mars 2026), soit 25 % de plus qu'il y a trois ans, et le mouvement s'accélère avec les municipales de mars 2026 qui poussent de nombreuses nouvelles équipes à généraliser ou étendre le dispositif. Dans les zones concernées, tout bailleur doit déclarer — ou, plus souvent (63 % des cas), faire autoriser préalablement — chaque nouvelle mise en location, DPE à l'appui. Un logement mal classé peut donc bloquer la location bien avant la signature du bail, avec des amendes qui grimpent jusqu'à 15 000 € en cas de manquement répété. Avant de déposer un dossier ou de remettre un logement en location, faites le point sur votre étiquette énergétique avec notre rapport DPE personnalisé à 8,49 €, qui identifie les points bloquants et les priorités de travaux pour votre bien.
