Permis de louer en 2026 : autorisation préalable, communes concernées et rôle du DPE

726 communes appliquaient le permis de louer en mars 2026, soit 25 % de plus qu'il y a trois ans, et le mouvement s'accélère depuis les élections municipales de mars 2026. Beaucoup de propriétaires découvrent son existence au pire moment, quand la mairie leur réclame une autorisation qu'ils n'ont jamais demandée, à quelques jours de la signature d'un bail.

Le point le moins connu concerne le DPE : dans une commune à permis de louer, un logement classé F ou G peut se voir refuser son autorisation de mise en location, même si la classe F reste autorisée au niveau national jusqu'au 1er janvier 2028. Voici comment fonctionne le dispositif, où il s'applique, comment monter le dossier, et quoi faire quand la mairie refuse à cause de votre étiquette énergétique.

Le permis de louer, c'est quoi exactement ?

Le « permis de louer » n'est pas un permis au sens administratif classique : c'est le nom courant donné à deux dispositifs créés par la loi ALUR du 24 mars 2014 (articles 92 et 93), codifiés aux articles L. 635-1 à L. 635-11 du Code de la construction et de l'habitation et modifiés en dernier lieu par la loi du 9 avril 2024 sur l'habitat dégradé. Objectif : donner aux communes et intercommunalités un outil de terrain pour repérer les logements indignes ou dégradés avant qu'ils ne soient loués, et lutter contre les marchands de sommeil.

Concrètement, une commune ou un établissement public de coopération intercommunale (EPCI) compétent en habitat délimite un ou plusieurs secteurs de son territoire, un quartier, un centre ancien, parfois la ville entière, en général à forte proportion d'habitat dégradé. Dans ces secteurs, tout bailleur doit accomplir une formalité avant de remettre les clés à un nouveau locataire.

Déclaration ou autorisation préalable : deux régimes bien différents

Le dispositif recouvre deux régimes que les communes choisissent indépendamment, et qui n'ont pas le même niveau de contrainte.

D'après une étude Maslow.immo (données Valority Administration de Biens, janvier 2026), 63 % des 726 communes concernées ont choisi l'autorisation préalable, le régime le plus strict. C'est ce régime, le vrai « permis », qui mérite l'attention : il peut bloquer une location avant même qu'elle ne commence.

Combien de communes sont concernées en 2026 ?

Longtemps circonscrit à quelques grandes agglomérations (Paris, Lille, Marseille, Bordeaux), le dispositif s'est nettement diffusé : environ 580 communes en 2023, plus de 500 dès 2025, puis 726 communes recensées en mars 2026, soit une hausse de 25 % en trois ans selon la même étude Maslow.immo.

Ce dernier chiffre surprend souvent : le permis de louer n'est plus l'apanage des métropoles sous tension locative. Il s'étend à des villes moyennes et à des secteurs ruraux ou périurbains, où les élus l'utilisent contre un habitat ancien dégradé plutôt que contre une pénurie de logements.

Il n'existe pas de liste nationale officielle, unique et à jour des communes concernées : chaque commune ou EPCI délibère de façon autonome, le périmètre exact (rues, îlots, quartiers) peut ne viser qu'un quartier et évoluer d'une année sur l'autre, ce qui rend les recensements privés peu fiables. La seule vérification sûre consiste à contacter le service urbanisme ou logement de la mairie du bien, ou l'EPCI compétent en habitat, avant toute mise en location.

Le DPE, pièce maîtresse du dossier

Que ce soit pour une déclaration ou une autorisation préalable, le dossier de diagnostic technique (DDT) du logement doit être joint au formulaire transmis à la mairie, et ce dossier comprend le DPE.

Ce n'est pas un détail administratif. Depuis l'interdiction de location des logements classés G, applicable depuis le 1er janvier 2025, le permis de louer joue de facto le rôle de « gendarme de terrain » de cette interdiction : c'est souvent au dépôt du dossier, ou lors de la visite de contrôle des services municipaux, qu'un DPE défavorable ou absent est détecté, avant même qu'un bail ne soit signé.

Pour comprendre comment est calculée votre étiquette et anticiper un refus, notre guide pour lire et comprendre son DPE détaille chaque poste noté.

Comment obtenir l'autorisation préalable, étape par étape

1. Vérifier le périmètre. Contactez la mairie ou l'EPCI pour confirmer que votre logement est bien en zone d'autorisation préalable (et non de simple déclaration).
2. Réunir le dossier. Cerfa n°15652*01, dossier de diagnostic technique complet (DPE, constat de risque d'exposition au plomb le cas échéant, diagnostics électricité et gaz), état des surfaces habitables, éventuellement des photos.
3. Déposer la demande avant la signature du bail. Un récépissé de dépôt est délivré : conservez-le, c'est la preuve que la démarche a été engagée.
4. Attendre la décision, un mois maximum. Passé ce délai sans réponse, et si le dossier était complet, le silence de l'administration vaut autorisation.
5. Renouveler à chaque nouvelle mise en location. L'autorisation devient caduque si le logement n'est pas loué dans les deux ans suivant sa délivrance, et un changement de locataire impose une nouvelle demande.

Logement F ou G : le permis de louer peut être refusé

En zone d'autorisation préalable, la mairie ne se contente pas de vérifier que votre logement n'est pas un G interdit : elle apprécie sa décence dans son ensemble, et peut recaler un F deux ans avant que la loi nationale ne l'exige.

La performance énergétique est un critère de décence depuis 2023

Depuis le 1er janvier 2023, la performance énergétique est un critère légal de décence. Selon la fiche du ministère de la Transition écologique sur la décence énergétique, un logement loué ne peut dépasser 450 kWh/m² par an en énergie finale, en application de l'article 160 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021.

Ce même texte a posé le calendrier national : la classe G ne peut plus être louée depuis le 1er janvier 2025, la classe F le sera à partir du 1er janvier 2028, puis la classe E en 2034. Le détail est dans notre calendrier complet des interdictions de location et la mécanique générale sur la page passoire thermique. Si votre logement est déjà classé G, l'article sur le logement classé G en 2026 récapitule ce qui est encore permis.

Pourquoi un F peut être recalé avant l'échéance de 2028

Dans une commune à permis de louer, le maire peut refuser ou conditionner l'autorisation dès lors que le logement « ne répond pas aux caractéristiques de décence » ou présente un risque pour la sécurité ou la santé des occupants. Cette appréciation est locale et globale : elle ne se limite pas au seuil de 450 kWh/m² ni au calendrier classe par classe.

Un logement F mal isolé, humide ou mal ventilé peut donc être jugé non décent et voir son autorisation conditionnée à des travaux, deux ans avant que la loi nationale ne l'impose. Un G, lui, entre en contradiction frontale avec l'interdiction légale de location : mieux vaut le savoir avant de déposer le dossier que lors du refus.

Les motifs de refus que la mairie peut retenir

Le risque cumulé n'est pas anecdotique dans les villes où la part de passoires reste élevée.

Refus de la mairie : vos recours

Un refus doit toujours lister précisément les défauts constatés. Le bailleur peut :

• demander la motivation détaillée du refus si elle n'est pas suffisamment précise ;
• réaliser les travaux correctifs indiqués (mise aux normes électrique ou gaz, traitement de l'humidité, ventilation, isolation...) puis redéposer un dossier ;
• constituer un dossier de preuves complémentaires (factures, diagnostics récents, photos) si le refus paraît contestable au regard de l'état réel du logement ;
• engager un recours administratif si le désaccord persiste.

Ce qu'il faut faire avant de déposer le dossier

Objectivez votre situation avant la demande : un rapport DPE personnalisé donne la classe, les points faibles et la marge de progression du logement, plutôt que de découvrir un refus lors de la visite de la mairie.

Si les travaux demandés recoupent ceux nécessaires pour sortir de la classe F ou G, autant les engager avec une vision d'ensemble plutôt que dans l'urgence d'un refus. Les aides à la rénovation énergétique (MaPrimeRénov', Certificats d'économies d'énergie, éco-PTZ) se cumulent sous conditions et réduisent nettement le reste à charge. Les guides sur la rénovation des combles et la sortie de passoire thermique permettent de chiffrer le chantier, et notre funnel de rénovation identifie les postes prioritaires selon votre logement et vos revenus.

Que risque le bailleur qui loue sans autorisation ?

Les sanctions s'appliquent que le dispositif soit ignoré, ou que la location se poursuive malgré un refus.

Ces amendes, prévues par le Code de la construction et de l'habitation, sont prononcées par le préfet après une procédure contradictoire : le bailleur est informé du manquement et peut présenter ses observations écrites avant toute décision. Le montant dépend de la gravité des manquements constatés.

L'absence d'autorisation ne remet pas en cause la validité du bail pour le locataire, qui conserve tous ses droits, mais elle peut révéler des défauts de décence exploitables par ce même locataire dans un litige distinct. Ces sanctions s'ajoutent, sans s'y substituer, au gel des loyers des logements F et G en vigueur depuis le 24 août 2022, et à l'obligation de DPE valide pour toute annonce.

Questions fréquentes