Vendre un bien hérité classé F ou G : DPE, décote et indivision

Le DPE trouvé dans les papiers d'un parent décédé a de fortes chances d'être périmé, et vendre un bien en indivision classé F ou G impose des règles qui s'ajoutent au droit commun de la vente. Trois points à vérifier en priorité : la validité réelle de ce diagnostic, l'accord des autres héritiers, et l'audit énergétique désormais obligatoire pour ces classes.

Le DPE retrouvé dans la succession est-il encore valable ?

Ouvrir le dossier d'un parent décédé fait souvent remonter un DPE de plusieurs années, dont la valeur légale dépend uniquement de sa date de réalisation.

Un DPE reste valable dix ans, mais tous ceux réalisés avant le 1er juillet 2021 sont invalides depuis le 1er janvier 2025 : ils utilisaient une ancienne méthode de calcul jugée peu fiable. Si le diagnostic retrouvé date d'avant cette bascule, il faut en commander un nouveau avant toute mise en vente — voir notre point sur la durée de validité d'un DPE pour vérifier au cas par cas.

Autre subtilité utile pour un bien chauffé à l'électricité : la réforme du coefficient d'énergie primaire, entrée en vigueur au 1er janvier 2026, a fait gagner une classe à une partie du parc électrique sans nouveau diagnostic. Vérifiez ce recalcul gratuit de l'étiquette avant de payer un nouveau DPE.

Vendre en indivision : qui décide, qui signe

À la mort du propriétaire, le logement entre en indivision entre les héritiers jusqu'au partage : chacun détient une quote-part, pas un morceau physique du bien, ce qui change la mécanique de la vente.

La vente d'un bien indivis est un acte grave qui exige en principe l'accord unanime de tous les indivisaires, précise service-public.fr sur l'indivision entre héritiers. Un seul héritier qui refuse peut donc bloquer la vente. Une exception existe : les indivisaires détenant au moins deux tiers des droits indivis peuvent demander au tribunal l'autorisation de vendre malgré le refus ou le silence d'un minoritaire, sauf incapacité ou absence protégée de ce dernier (article 815-5-1 du code civil) — une procédure longue, à réserver aux blocages durables.

Pour un bien classé F ou G, ce point de blocage a un coût réel : plus la vente traîne, plus la décote verte pèse sur la valeur à répartir entre héritiers.

Audit énergétique obligatoire : le calendrier qui s'applique à un bien hérité

Depuis la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, un audit énergétique réglementaire est obligatoire avant la mise en vente d'une maison individuelle ou d'un immeuble en monopropriété, selon un calendrier propre à chaque classe. Ce calendrier concerne aussi bien les logements classés F que les logements classés G, les deux catégories basculant à la même date.

Cet audit va plus loin que le DPE : il propose au moins deux scénarios de travaux chiffrés pour sortir le bien de la catégorie passoire, avec une estimation des aides mobilisables, comme le détaille le ministère de la Transition écologique sur l'audit énergétique réglementaire. Il doit être remis à tout acquéreur dès la première visite — notre article sur l'audit énergétique obligatoire à la vente détaille qui peut le réaliser et son coût.

Omettre l'étiquette énergie dans l'annonce n'est pas anodin : le code de la construction et de l'habitation sur le diagnostic de performance énergétique prévoit une amende administrative pouvant atteindre 3 000 € pour un particulier et 15 000 € pour une personne morale.

Combien perd-on réellement à la vente ?

La décote verte se lit désormais dans les prix de vente. Selon les indicateurs notariaux sur les transactions immobilières, un appartement ancien classé G se vend en moyenne 12 % moins cher qu'un bien équivalent classé D, et l'écart grimpe jusqu'à 25 % pour une maison classée G en zone détendue. Dans les zones très tendues comme Paris, il retombe à 3-5 %, la demande absorbant une partie de la décote.

Pour visualiser l'ampleur du phénomène selon le marché local, notre baromètre des passoires thermiques donne la part de logements F et G ville par ville. Le détail des écarts de prix par étiquette, région par région, est analysé dans notre étude sur ce que le DPE change au prix de vente.

Rénover avant de vendre, ou vendre en l'état ?

Pour des héritiers qui ne vivront pas dans le bien, engager des travaux avant la vente n'est presque jamais la solution la plus simple : les aides comme MaPrimeRénov' sont conçues pour un occupant ou un bailleur, pas pour un patrimoine en cours de partage, et l'avance de trésorerie retombe sur des personnes qui n'habiteront pas le logement rénové.

Dans la majorité des cas, vendre en l'état avec un audit à jour et un prix reflétant la décote reste la voie la plus rapide pour clore la succession — l'acheteur intègre alors le coût des travaux dans sa négociation. Si un ou plusieurs héritiers souhaitent garder le bien, ils rachètent les parts des autres dans le partage, puis engagent les travaux à titre personnel : notre article sur les travaux pour sortir une passoire thermique détaille les postes les plus rentables.

Un point à ne pas négliger : un logement classé G ne peut plus être proposé à la location en résidence principale depuis 2025. Le mettre en location en attendant le partage définitif n'est donc pas une option — voir notre pilier sur l'interdiction de location des passoires thermiques.

Avant de trancher entre vendre, rénover ou garder, faire établir un état précis du bien via notre rapport DPE Verdict permet aux héritiers d'objectiver la discussion avec des données vérifiées plutôt qu'avec l'impression de chacun sur l'état du logement — un point de départ utile quand l'indivision peine à se mettre d'accord.

Questions fréquentes

Faut-il refaire le DPE d'un bien hérité avant de le vendre ?

Seulement si le DPE existant a plus de dix ans ou a été réalisé avant le 1er juillet 2021 : il est alors invalide depuis le 1er janvier 2025. Dans les autres cas, un DPE établi après cette date reste utilisable jusqu'à ses dix ans, sans nouveau diagnostic à commander.

Peut-on vendre un bien en indivision classé G sans l'accord de tous les héritiers ?

En principe non : la vente d'un bien indivis exige l'unanimité des héritiers. Un seul refus suffit à bloquer l'opération, quelle que soit la classe énergétique du logement.

Une exception existe : les héritiers détenant au moins deux tiers des droits indivis peuvent demander au tribunal l'autorisation de vendre malgré un refus, sauf situation particulière du minoritaire concerné.

L'audit énergétique est-il obligatoire pour vendre une maison héritée classée F ou G ?

Oui, depuis le 1er avril 2023, pour toute maison individuelle ou immeuble en monopropriété classé F ou G proposé à la vente. Il s'ajoute au DPE et doit être remis à l'acquéreur dès la première visite.

Cette obligation s'applique désormais aussi aux logements classés E depuis le 1er janvier 2025, et concernera la classe D à partir du 1er janvier 2034.

Combien perd-on en vendant une passoire thermique héritée plutôt qu'un bien classé D ?

En moyenne 12 % pour un appartement classé G par rapport à un bien classé D équivalent, et jusqu'à 25 % pour une maison en zone détendue, selon les indicateurs notariaux sur les transactions récentes.

Peut-on louer le bien hérité en attendant de le vendre s'il est classé G ?

Non, un logement classé G ne peut plus être proposé à la location en résidence principale depuis le 1er janvier 2025. Le mettre en location en attendant la vente n'est donc pas une option légale, quelle que soit la durée envisagée.

Que risque-t-on si l'annonce de vente ne mentionne pas le DPE ?

Une amende administrative, prévue par le code de la construction et de l'habitation, pouvant atteindre 3 000 € pour un particulier et 15 000 € pour une personne morale comme une agence immobilière.

Au-delà de l'amende, l'absence d'information sur le DPE peut aussi fonder une action de l'acquéreur pour faire annuler la vente ou réduire le prix s'il prouve un préjudice.

À retenir

Avant de mettre en vente un bien hérité classé F ou G, vérifiez dans l'ordre : la date du DPE existant, l'accord des héritiers, puis la nécessité d'un audit énergétique. Ces trois étapes évitent une mauvaise surprise chez le notaire.