Sommaire 9 parties
- Le DPE est-il obligatoire pour une location ?
- Annonce, visite, bail : quand fournir le DPE au locataire
- Validité du DPE pour un bail
- Louer sans DPE : est-ce légal et que risque le bailleur ?
- DPE obligatoire et classe minimale : deux règles différentes
- Les autres diagnostics immobiliers obligatoires en location
- Cas pratique : un T2 de 1930 à relouer en décembre 2026
- Les erreurs fréquentes des bailleurs
- Questions fréquentes
Oui, le DPE est obligatoire pour louer un logement vide ou meublé en résidence principale : sa classe figure dans l'annonce, il est tenu à disposition dès la visite, puis annexé au bail avec moins de 10 ans à la date de signature. Seuls y échappent les logements occupés moins de 4 mois par an, les maisons individuelles de moins de 50 m² de surface de plancher et les monuments historiques ; un contrat de location saisonnière n'a pas à contenir de DPE, mais les meublés de tourisme ont leurs propres règles. Louer sans DPE expose le bailleur à une demande d'annulation du bail ou de dommages et intérêts. Plomb, électricité, gaz, état des risques, bruit et amiante complètent, selon le logement, le dossier remis au locataire.
Le DPE est-il obligatoire pour une location ?
Oui. L'article 3-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose au bailleur d'annexer au contrat de location, « lors de sa signature ou de son renouvellement », un dossier de diagnostic technique (DDT) dont le DPE est la première pièce. La règle est la même en location vide et en location meublée de résidence principale, pour une maison comme pour un appartement.
Le DPE est commandé et payé par le propriétaire, auprès d'un diagnostiqueur certifié. Le dossier peut être transmis par voie électronique, sauf si le bailleur ou le futur locataire s'y oppose. Selon la fiche service-public.fr consacrée au DPE, un DPE sans numéro d'identification ADEME n'est pas valable.
Les logements non soumis au DPE
La fiche officielle sur le DPE en location retient trois exceptions :
- les logements destinés à être occupés moins de 4 mois par an ;
- les maisons individuelles dont la surface de plancher est inférieure à 50 m² ;
- les bâtiments classés ou inscrits monuments historiques.
L'exception des 50 m² vise une maison individuelle, pas un studio situé dans un immeuble. Un appartement de 25 m² loué à l'année doit avoir son DPE, calculé depuis le 1er juillet 2024 avec des seuils adaptés aux logements de moins de 40 m².
Location saisonnière et meublé de tourisme
L'article L126-29 du Code de la construction et de l'habitation exclut les contrats de location saisonnière, comme les baux ruraux, de l'obligation de joindre le DPE au contrat. Un meublé de tourisme n'échappe pas pour autant à toute exigence énergétique.
Depuis la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, un DPE de A à E est exigé pour toute nouvelle demande d'autorisation de changement d'usage. À partir de 2034, les meublés de tourisme qui ne sont pas la résidence principale du loueur devront être classés entre A et D, et la commune peut demander un DPE valide, selon la plaquette du ministère de la Transition écologique sur la régulation des meublés touristiques. Le détail figure dans notre analyse des obligations DPE d'un meublé de tourisme.
Annonce, visite, bail : quand fournir le DPE au locataire
Le DPE pour une location intervient à trois moments, chacun avec sa propre obligation.
| Étape | Ce que le bailleur doit faire | Texte |
|---|---|---|
| Annonce | Afficher la classe énergie, la classe climat et une estimation des dépenses annuelles d'énergie. Pour un logement F ou G, ajouter la mention « logement à consommation énergétique excessive ». | Article L126-33 du CCH |
| Visite | Tenir le DPE à la disposition de tout candidat locataire. | Article L126-28 du CCH |
| Signature ou renouvellement du bail | Annexer le DPE au contrat, dans le dossier de diagnostic technique. | Article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 |
Une annonce sans étiquette est sanctionnée par l'article L126-33 du Code de la construction et de l'habitation : amende administrative jusqu'à 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale. Pour un particulier, l'amende n'intervient qu'après une mise en demeure restée sans effet.
Validité du DPE pour un bail
Le DPE doit dater de moins de 10 ans au jour de la signature ou du renouvellement du bail. Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025, ceux de 2013 à 2017 depuis le 1er janvier 2023. En pratique, seul un DPE établi depuis le 1er juillet 2021 permet de louer.
Un DPE encore valable sert pour plusieurs locataires successifs. Le tableau complet par date de réalisation figure dans notre article sur la durée de validité d'un DPE.
Pour les logements chauffés à l'électricité, le ministère de la Transition écologique a annoncé le 31 août 2026 l'arrêté abaissant le facteur de conversion de l'électricité à 1,7 au 1er janvier 2027. Les DPE réalisés jusqu'au 31 décembre 2026 restent valables et pourront être mis à jour gratuitement sur l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME, sans nouvelle visite.
Avant de relouer, vous pouvez vérifier gratuitement la classe DPE d'un logement à partir de son adresse.
Louer sans DPE : est-ce légal et que risque le bailleur ?
Non, hors des exceptions ci-dessus. La fiche service-public.fr ne prévoit pas d'amende propre au DPE manquant dans le bail : le risque vient surtout du locataire.
- Contentieux : le locataire peut saisir le juge pour obtenir des dommages et intérêts ou l'annulation du bail.
- Diagnostiqueur non certifié : le bailleur qui y fait appel encourt 1 500 € d'amende, 3 000 € en cas de récidive.
- DPE erroné : le locataire peut aussi se retourner contre le diagnostiqueur en cas de faute.
DPE obligatoire et classe minimale : deux règles différentes
Fournir un DPE est une chose ; la classe minimale pour louer en est une autre. Elle découle de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, qui exclut progressivement les logements G, puis F, puis E. Ce calendrier, ses exceptions et les débats parlementaires de 2026 sont détaillés sur notre page consacrée à l'interdiction de location des logements énergivores.
À Lyon, environ 7 % des logements diagnostiqués sont des passoires thermiques : pour ces biens, la question n'est plus la date du DPE mais le droit même de louer.
Les autres diagnostics immobiliers obligatoires en location
En plus du DPE, le dossier de diagnostic immobilier en location réunit les documents suivants, d'après la fiche service-public.fr sur les diagnostics à fournir au locataire et les fiches propres à chaque diagnostic.
| Diagnostic | Obligatoire si… | Validité en location |
|---|---|---|
| DPE | Toujours, sauf les exceptions vues plus haut | 10 ans |
| Constat de risque d'exposition au plomb (CREP) | Logement construit avant le 1er janvier 1949 | Illimitée sans plomb ou sous 1 mg/cm² ; 6 ans au-delà |
| État de l'installation électrique | Installation de plus de 15 ans | 6 ans |
| État de l'installation de gaz | Installation de plus de 15 ans | 6 ans |
| État des risques | Logement situé dans une zone à risques | 6 mois |
| Diagnostic bruit | Zone d'exposition au bruit d'un aérodrome | À jour à la signature |
| Amiante (parties privatives) | Immeuble collectif dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997 | Tenu à disposition, pas annexé au bail |
Contrairement à une vente, l'état termites, le diagnostic assainissement et l'état mérule ne sont pas exigés pour louer. Les tarifs sont libres : les ordres de grandeur sont rassemblés dans notre article sur le tarif des diagnostics immobiliers.
Plomb, électricité, gaz : les diagnostics de sécurité
Si le CREP relève du plomb au-delà du seuil, le bailleur doit traiter les revêtements dégradés avant de louer, selon la fiche service-public.fr sur le constat plomb. Son absence peut engager la responsabilité pénale du bailleur.
Pour l'électricité, une attestation de conformité Consuel de moins de 6 ans peut remplacer l'état de l'installation.
État des risques et bruit : les deux que le bailleur remplit seul
L'état des risques est exigé en zone couverte par un plan de prévention des risques, en zone de sismicité 2 à 5, en zone à potentiel radon de niveau 3, en zone exposée au recul du trait de côte ou soumise à une obligation de débroussaillement. Le propriétaire le remplit lui-même, en général via le service en ligne Géorisques. D'après la fiche service-public.fr sur l'état des risques, il doit être remis dès la première visite, et l'annonce doit renvoyer au site Géorisques.
Le diagnostic bruit, réservé aux logements situés dans le périmètre d'un plan d'exposition au bruit d'un aérodrome, peut lui aussi être établi par le bailleur.
Cas pratique : un T2 de 1930 à relouer en décembre 2026
Prenons un T2 de 45 m² construit en 1930. Le bailleur dispose d'un DPE de mars 2022 (classe E), d'un CREP de 2019 relevant du plomb au-delà de 1 mg/cm², d'un état électrique de 2021 et d'un état des risques rempli au printemps 2026.
Le DPE reste valable jusqu'en mars 2032 et l'état électrique jusqu'en 2027. Le CREP, avec plomb détecté, a plus de 6 ans : il faut le refaire. L'état des risques a plus de 6 mois : à refaire aussi. Deux documents sur quatre sont donc à renouveler avant de signer.
Les erreurs fréquentes des bailleurs
- Croire qu'un petit appartement est dispensé de DPE. L'exception des 50 m² ne concerne que les maisons individuelles.
- Confondre bail meublé et location saisonnière. Un meublé loué en résidence principale suit les mêmes règles qu'une location vide.
- Garder un état des risques de l'année précédente. Il doit presque toujours être refait à chaque nouveau bail.
Questions fréquentes
Est-ce légal de louer sans DPE ?
Non. Hors logements occupés moins de 4 mois par an, maisons individuelles de moins de 50 m² et monuments historiques, le DPE doit être annexé au bail. Sans lui, le locataire peut demander au juge des dommages et intérêts ou l'annulation du bail, et une annonce sans étiquette énergie expose le bailleur à une amende administrative.
Le DPE est-il obligatoire pour une location meublée ?
Oui, dès lors que le meublé est loué en résidence principale. Le dossier de diagnostic technique est le même qu'en location vide : DPE, plomb, électricité, gaz, état des risques et bruit selon le logement. Seul le contrat de location saisonnière est dispensé de joindre le DPE.
Faut-il refaire les diagnostics à chaque changement de locataire ?
Non, pas systématiquement. Chaque diagnostic reste utilisable tant qu'il est valable à la date de signature du nouveau bail : 10 ans pour le DPE, 6 ans pour l'électricité et le gaz. L'état des risques fait exception : limité à 6 mois, il doit presque toujours être refait.
Qui paie les diagnostics d'une location ?
Le propriétaire bailleur. La loi du 6 juillet 1989 lui impose de fournir le dossier de diagnostic technique, et les fiches officielles rappellent que le coût est à sa charge. Les prix ne sont pas réglementés : comparer plusieurs devis de diagnostiqueurs certifiés et regrouper les diagnostics réduit souvent la facture.
Le DPE est-il obligatoire pour un bail déjà en cours ?
La loi exige le dossier de diagnostic technique à la signature et au renouvellement du bail, pas en cours de contrat. Le bailleur n'a donc pas à remettre un nouveau DPE à un locataire en place. Au renouvellement, il faut en revanche un DPE valable et une classe compatible avec le niveau minimal exigé pour louer.
Un locataire peut-il faire annuler son bail si un diagnostic manque ?
Oui, dans certains cas. Sans état des risques, il peut demander au juge l'annulation du bail ou une baisse de loyer. Sans constat plomb conforme, il peut obtenir l'annulation ou une réduction du loyer. Face à un DPE erroné, il peut réclamer des dommages et intérêts ou l'annulation, et agir contre le diagnostiqueur fautif.
En résumé
Le DPE est obligatoire pour toute location vide ou meublée en résidence principale, sauf logements occupés moins de 4 mois par an, maisons individuelles de moins de 50 m² et monuments historiques. Il apparaît dans l'annonce, se présente dès la visite et s'annexe au bail avec moins de 10 ans d'ancienneté, ce qui exclut tout DPE antérieur au 1er juillet 2021. La location saisonnière échappe à l'obligation de joindre le DPE au contrat, mais les meublés de tourisme ont leurs propres exigences depuis la loi Le Meur. Un DPE valide ne garantit pas le droit de louer : la classe obtenue doit aussi respecter le calendrier de la loi Climat et Résilience.
Pour aller plus loin
Sources officielles
- Article 3-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 — Légifrance
- Diagnostic immobilier : diagnostic de performance énergétique (DPE) — service-public.fr
- Quels sont les diagnostics immobiliers qu'un bailleur doit fournir au locataire ? — service-public.fr
- Article L126-29 du Code de la construction et de l'habitation — Légifrance
