Locataire d'une passoire thermique : les recours si le propriétaire refuse les travaux

Votre propriétaire promet des travaux depuis des mois et rien ne bouge ? Si votre logement est classé G, la loi vous donne un levier concret : la non-décence énergétique. Si vous êtes en classe F, la situation est différente — et c'est justement là que la plupart des locataires se trompent.

Passoire thermique et logement non décent : deux notions à ne pas confondre

Une passoire thermique désigne un logement classé F ou G au DPE, au-delà de 420 kWh d'énergie primaire par m² et par an selon l'arrêté du 31 mars 2021 relatif au diagnostic de performance énergétique. Mais être une passoire ne veut pas dire, aujourd'hui, être légalement « non décent ».

Le décret du 18 août 2023 a fixé un calendrier précis : la classe DPE minimale pour qu'un logement soit considéré comme décent recule par étapes. C'est ce calendrier, et lui seul, qui détermine si vous avez un recours fondé sur la décence énergétique.

Concrètement : si vous louez un G, vous pouvez agir dès maintenant sur ce fondement précis. Si vous louez un F, la non-décence énergétique ne vous est pas encore ouverte — mais d'autres leviers existent, et il vaut mieux les activer tôt.

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Étape 1 — La lettre recommandée, avant toute autre démarche

Aucune procédure de non-décence ne peut sauter cette étape. La lettre recommandée avec accusé de réception doit :

• décrire précisément le défaut de décence (classe DPE, chauffage insuffisant, etc.) ;
• joindre une copie du DPE si vous en disposez ;
• demander formellement l'engagement de travaux ;
• faire courir le délai de deux mois avant toute saisine.

Gardez une copie de la lettre et l'accusé de réception : un simple appel ou un mail ne déclenche aucun délai juridique.

Étape 2 — Saisir la commission départementale de conciliation (CDC)

Si le propriétaire ne répond pas dans un délai de deux mois à compter de la mise en demeure, ou s'il refuse d'agir, le locataire peut saisir gratuitement la commission départementale de conciliation. C'est une étape amiable, sans avocat obligatoire, composée à parts égales de représentants de bailleurs et de locataires.

La saisine se fait par lettre recommandée au secrétariat de la commission, qui dépend de la préfecture. La commission convoque les deux parties et rend son avis, en général sous deux mois. En cas d'accord, le litige s'arrête là ; sinon, la voie judiciaire reste ouverte.

Étape 3 — Le juge des contentieux de la protection

À défaut d'accord en commission, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection, qui traite les litiges liés à la décence du logement. Ce juge peut :

• ordonner la réalisation des travaux, en fixant leur nature et un délai d'exécution ;
• réduire le montant du loyer, voire le suspendre totalement, tant que le logement reste non décent ;
• autoriser le locataire à faire exécuter lui-même les travaux, avec remboursement par le propriétaire ;
• accorder des dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi.

Bonne nouvelle pour ceux qui hésitent à agir tardivement : seule l'indemnisation du préjudice déjà subi se prescrit après trois ans. L'action pour obtenir les travaux eux-mêmes reste ouverte à tout moment de la location.

Locataire en classe F : que faire en attendant 2028 ?

Sans le levier de la non-décence énergétique avant 2028, un locataire en classe F n'est pas démuni. Trois pistes réalistes :

1. Le dialogue documenté : demander par écrit le calendrier de travaux du propriétaire, déjà tenu d'agir avant l'échéance de 2028 pour continuer à louer légalement — voir le calendrier complet de l'interdiction de location.
2. Un autre motif de non-décence : humidité, chauffage défaillant, infiltrations, installation électrique dangereuse ouvrent un recours immédiat, indépendamment de la classe énergétique.
3. La négociation autour des aides : rappeler au bailleur l'existence de financements comme MaPrimeRénov' ou les certificats d'économies d'énergie, via les aides à la rénovation énergétique, peut débloquer une situation bloquée par le seul argument du coût.

Ce que le locataire ne doit pas faire

Arrêter unilatéralement de payer le loyer est l'erreur la plus fréquente et la plus risquée : seul un juge peut autoriser une réduction ou une suspension, même avec un dossier de non-décence solide. Voir aussi ce qui reste permis pour louer un logement classé F pendant la période transitoire, et pourquoi un gel des loyers s'applique déjà aux F et G depuis 2022, indépendamment de la procédure de non-décence.

Au 1er janvier 2025, les classes F et G représentaient encore environ 12,7 % des résidences principales françaises, soit près de 3,9 millions de logements : la situation concerne un nombre significatif de locataires, pas un cas isolé. Consultez la part de passoires dans votre ville sur le baromètre des passoires thermiques, et si le DPE lui-même semble erroné ou périmé, voir comment contester un DPE erroné avant toute autre démarche.

Questions fréquentes

Mon logement est classé F, puis-je invoquer la non-décence énergétique ?

Pas encore. Le seuil de non-décence énergétique ne s'abaisse à la classe F qu'au 1er janvier 2028, selon le calendrier fixé par le décret du 18 août 2023. Aujourd'hui, seule la classe G est concernée par ce motif précis. En classe F, d'autres motifs de non-décence (humidité, chauffage défaillant) restent invocables s'ils existent.

Que faire si le propriétaire ne répond pas à la lettre recommandée ?

Passé un délai de deux mois sans réponse ni action du propriétaire, vous pouvez saisir gratuitement la commission départementale de conciliation de votre département. Conservez bien la lettre recommandée et son accusé de réception : ils prouvent la date de départ du délai et seront nécessaires si le dossier doit ensuite être présenté devant le juge.

La commission départementale de conciliation est-elle payante ?

Non, la saisine de la commission départementale de conciliation est entièrement gratuite et ne nécessite pas d'avocat. Elle convoque le locataire et le propriétaire pour tenter un accord amiable et rend un avis, en général sous environ deux mois. En l'absence d'accord, le locataire conserve la possibilité de saisir le juge des contentieux de la protection.

Le juge peut-il m'autoriser à faire les travaux moi-même ?

Oui, le juge des contentieux de la protection peut autoriser le locataire à faire exécuter les travaux nécessaires, avec obligation pour le propriétaire de rembourser les sommes engagées. Cette option reste rare en pratique car elle suppose une avance de trésorerie ; la plupart des locataires privilégient une demande de réduction ou de suspension du loyer devant le même juge.

Puis-je arrêter de payer mon loyer si mon logement est une passoire thermique ?

Non, pas de votre propre initiative. Seul le juge des contentieux de la protection peut décider une réduction ou une suspension du loyer, après avoir constaté la non-décence du logement. Cesser de payer sans décision de justice expose à une procédure pour impayés, même si votre dossier de fond est solide.

Combien de temps ai-je pour agir contre mon propriétaire ?

L'action visant à obtenir l'exécution des travaux n'est soumise à aucun délai de prescription court : vous pouvez agir à tout moment pendant la location. Seule l'indemnisation du préjudice déjà subi (l'argent dû pour le passé) se prescrit au bout de trois ans, ce qui n'empêche pas d'exiger les travaux au-delà de ce délai.

Face à un propriétaire qui traîne, la meilleure protection reste un dossier écrit et daté dès le premier échange : lettre recommandée, DPE en main, puis CDC si le silence se prolonge. Vérifier d'abord la classe exacte de son DPE évite d'invoquer le mauvais motif.