Locataire d'une passoire thermique : les recours si le propriétaire refuse les travaux

Votre propriétaire promet des travaux depuis des mois et rien ne bouge ? Si votre logement est classé G et que votre bail a été signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 1er janvier 2025, il est non décent : vous pouvez exiger les travaux, puis saisir le juge, qui peut imposer un calendrier et réduire ou suspendre le loyer. En classe F, la non-décence énergétique ne vous est pas encore ouverte, et c'est là que la plupart des locataires se trompent. Dans les deux cas, ne cessez jamais de payer de vous-même.

À jour octobre 2026 : droit en vigueur, réforme du calcul du DPE prévue au 1er janvier 2027 et état du projet de loi de relance du logement.

Passoire thermique et logement non décent : deux notions à ne pas confondre

Une passoire thermique désigne un logement classé F ou G au DPE, la classe G commençant au-delà de 420 kWh d'énergie primaire par m² et par an selon l'arrêté du 31 mars 2021. Mais être une passoire ne veut pas dire, aujourd'hui, être légalement « non décent » : c'est le calendrier du décret de 2023, et lui seul, qui détermine si vous avez un recours fondé sur la décence énergétique. En G, ce recours est ouvert dès aujourd'hui ; en F, pas encore sur ce motif ; en E, c'est loin mais à anticiper.

Ces règles visent la résidence principale (occupée au moins huit mois par an) et le bail mobilité, en location vide comme en meublé. Le calendrier complet est repris sur notre page interdiction de location des passoires thermiques.

Votre logement est-il vraiment concerné ?

Deux vérifications suffisent, avant toute démarche.

1. La date de votre bail. L'interdiction ne joue pas sur un contrat en cours, mais à sa signature, à son renouvellement ou à sa reconduction tacite. Selon service-public.fr, elle vise les baux « signés, renouvelés ou reconduits tacitement à compter du 1er janvier 2025 ». Un bail vide signé en septembre 2023 a été reconduit en septembre 2026 : il entre désormais dans le champ. Un bail signé en 2024 et pas encore arrivé à échéance n'y entre pas encore ; il reste soumis à l'ancien critère, un plafond de 450 kWh d'énergie finale par m² et par an.

2. La classe réelle du logement. Le DPE doit figurer dans le dossier remis à la signature. S'il manque, ou si vous doutez de sa validité, vous pouvez réclamer un DPE à votre bailleur en cours de bail, « notamment lors de la reconduction tacite ». La page comprendre la classe G du DPE détaille les seuils et les causes habituelles. Pour situer précisément votre logement dans son étiquette et vérifier la date de votre diagnostic, un rapport DPE Verdict reprend votre DPE officiel et le traduit en langage clair.

Ne cessez pas de payer votre loyer

C'est l'erreur la plus coûteuse, et la plus fréquente. Un DPE G ne vous autorise pas à suspendre le loyer de votre propre chef, même avec un dossier solide.

Les 4 étapes du recours, dans l'ordre

La procédure est fixée par l'article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2025. Elle permet d'exiger la mise en conformité « sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours » : vous gardez votre bail.

Étape 1 : le signalement par lettre recommandée

Aucune procédure ne peut sauter cette étape. La lettre recommandée avec accusé de réception décrit précisément le défaut de décence (classe DPE, chauffage insuffisant, etc.), joint une copie du DPE si vous en disposez et demande formellement l'engagement de travaux. Gardez la copie et l'accusé de réception : un appel ou un mail ne déclenche aucun délai juridique. Si le bailleur reconnaît le problème, faites-lui préciser par écrit les travaux promis et leur date.

Étape 2 : la mise en demeure

Si le bailleur conteste ou ne répond pas, adressez-lui une mise en demeure écrite de réaliser les travaux. C'est elle qui fait courir le délai de deux mois prévu par l'article 20-1 avant toute saisine du juge. Conservez tout : bail, DPE, courriers, factures d'énergie, photos d'humidité ou de condensation. Selon le département, le service « Signal Logement » permet d'être accompagné par les services de l'État, et le numéro Info logement indigne (0 806 706 806) oriente gratuitement.

Étape 3 : la commission départementale de conciliation (CDC)

Passé le délai de deux mois sans réponse ni action, vous pouvez saisir gratuitement la commission départementale de conciliation ou un conciliateur de justice. La CDC est une instance amiable, sans avocat obligatoire, composée à parts égales de représentants de bailleurs et de locataires. La saisine se fait par lettre recommandée au secrétariat de la commission, qui dépend de la préfecture. Elle convoque les deux parties et rend son avis, en général sous deux mois. En cas d'accord, le litige s'arrête là ; sinon, la voie judiciaire reste ouverte. Le point souvent négligé : la conciliation n'est pas obligatoire avant le tribunal, mais un dossier bien documenté à ce stade pèse ensuite devant le juge.

Étape 4 : le juge des contentieux de la protection

À défaut d'accord, et après deux mois sans résultat, vous saisissez le juge des contentieux de la protection, au tribunal judiciaire, qui traite les litiges liés à la décence du logement.

Ce que le juge peut ordonner

Selon l'article 20-1, le juge « détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution ». Il peut aussi :

• réduire le montant du loyer, ou suspendre son paiement et la durée du bail jusqu'à la fin des travaux, avec ou sans consignation des sommes auprès de la Caisse des dépôts ;
• autoriser le locataire à faire exécuter lui-même les travaux, avec remboursement par le propriétaire (option rare, car elle suppose une avance de trésorerie) ;
• accorder des dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi.

Sa décision est transmise au préfet. Le niveau de la baisse n'est fixé par aucun barème : le juge l'apprécie au cas par cas, selon la gêne réelle et l'attitude du bailleur. Si vous hésitez à agir tardivement : seule l'indemnisation du préjudice déjà subi se prescrit après trois ans ; l'action pour obtenir les travaux reste ouverte à tout moment de la location.

Les deux cas où le juge ne peut pas imposer les travaux

La loi prévoit deux exceptions, que le bailleur doit prouver :

• Copropriété : il démontre qu'il a demandé l'inscription des travaux sur les parties communes en assemblée générale, a réalisé ce qu'il pouvait dans son lot, et que cela n'a pas suffi. Demandez-lui les procès-verbaux d'assemblée générale.
• Contraintes techniques ou patrimoniales : selon l'article 3 ter créé par le décret de 2023, les travaux feraient courir un risque de pathologie du bâti, attesté par une note argumentée d'un « homme de l'art », ou ils ont été refusés au titre du code de l'urbanisme, du patrimoine ou de l'environnement.

Même dans ces cas, le juge conserve ses autres pouvoirs, dont la réduction du loyer.

La CAF peut aussi retenir l'aide au logement

Si vous touchez l'APL ou une allocation de logement, l'organisme payeur dispose d'un levier propre. Lorsqu'il constate que le logement n'est pas décent, l'article L843-1 du code de la construction et de l'habitation prévoit que l'allocation est conservée, donc retenue au bailleur, pendant 18 mois au plus (article R843-2). Vous ne payez alors que le loyer et les charges diminués de l'aide, et le bailleur ne peut pas invoquer cette baisse pour résilier le bail. Son courrier au bailleur vaut demande de mise en conformité au sens de l'article 20-1.

Le loyer d'une passoire thermique est aussi bloqué

Indépendamment de la décence, le loyer d'un F ou d'un G ne peut plus augmenter. D'après le ministère de la Transition écologique, aucune hausse n'est permise dans les baux conclus, renouvelés ou reconduits depuis le 24 août 2022, révision annuelle comprise. Si votre bailleur a appliqué l'indexation malgré tout, vous êtes fondé à la contester : voir ce que le gel des loyers interdit au bailleur.

Locataire en classe F : que faire en attendant 2028 ?

Sans le levier de la non-décence énergétique avant 2028, un locataire en classe F n'est pas démuni. Trois pistes réalistes :

1. Le dialogue documenté : demander par écrit le calendrier de travaux du propriétaire, déjà tenu d'agir avant l'échéance de 2028 pour continuer à louer légalement.
2. Un autre motif de non-décence : humidité, chauffage défaillant, infiltrations, installation électrique dangereuse ouvrent un recours immédiat, selon la même procédure en 4 étapes.
3. La négociation autour des aides : rappeler au bailleur l'existence de MaPrimeRénov' ou des certificats d'économies d'énergie, via les aides à la rénovation énergétique, peut débloquer une situation bloquée par le seul argument du coût.

Avant d'agir : vérifiez que votre DPE est fiable

Votre recours repose entièrement sur l'étiquette. Deux points à contrôler.

Le DPE peut être erroné, dans les deux sens. Une surface fausse ou un mode de chauffage mal renseigné peut faire basculer un logement en G, ou au contraire le sortir artificiellement de la zone. Les démarches sont décrites dans notre guide pour contester un DPE erroné. Avant un bras de fer avec votre bailleur, un rapport DPE Verdict vous aide à lire les postes du diagnostic et à repérer les incohérences.

Le calcul change au 1er janvier 2027. Service-public.fr annonce qu'à cette date le facteur de conversion de l'électricité passera de 1,9 à 1,7, en application d'un arrêté du 19 août 2026. Un logement chauffé à l'électricité pourra gagner une classe, plus rarement deux dans les petites surfaces, et certains sortiront du statut de passoire. Le gain n'est pas automatique : le DPE doit être mis à jour, gratuitement et sans nouvelle visite, sur l'Observatoire DPE-Audit de l'Ademe. C'est la suite de la réforme du coefficient de l'électricité entrée en vigueur début 2026. Si votre logement est un « tout électrique » proche de la limite F/G, attendez-vous à cet argument du bailleur.

Le projet de loi de relance du logement ne change rien pour l'instant

Vous n'êtes pas un cas isolé. Au 1er janvier 2025, les classes F et G représentaient encore environ 12,7 % des résidences principales françaises, soit près de 3,9 millions de logements. Notre page DPE à Paris recense 18 % de passoires thermiques parmi les diagnostics de la capitale, contre bien moins dans les grandes villes du Sud. Consultez la part dans votre ville sur le baromètre des passoires thermiques.

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